Jaki okres umowy najmu mieszkania wybrać?

Umowa najmu składa się z kilku istotnych elementów. Jednym z najważniejszych jest rubryka, w której zapisany jest okres umowy najmu mieszkania. W rzadkich przypadkach taki zapis nie jest stosowany, co jednak nie oznacza, że w takiej sytuacji dokument nie jest ważny. Warto jednak się zastanowić nad zawarciem takiej informacji, aby w przyszłości oszczędzić sobie jakichkolwiek problemów.

Choć mogłoby się to wydawać dość proste, okres umowy najmu mieszkania ma swoją granicę. Wszystko zależy od tego, jaką przyjmie ona formę.

Przepisy dotyczące różnych umów najmu mieszkania

Przede wszystkim na względzie należy mieć fakt, że okres umowy najmu mieszkania uzależniony jest od tego, co jest przedmiotem wynajmu. Inne przepisy będą obowiązywać dla dokumentu poświęconego lokalowi mieszkalnemu, a jeszcze inne lokalowi użytkowemu czy wchodzącemu w skład zasobu gminy. Podstawową informacją dotyczącą tego kryterium jest podział okresu najmu na:

1. Czas oznaczony
2. Czas nieoznaczony

Pierwszy z tych przypadków, a zatem umowa najmu mieszkania na czas oznaczony regulowany jest w art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego. W jego myśl, można ją zawrzeć maksymalnie na 10 lat. Co ciekawe, nic na ten temat nie zawarto w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego
§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Znacznie bardziej rozbudowane są przepisy dotyczące umowy najmu mieszkania na czas nieoznaczony. W wielu przypadkach decydują się na nią właściciele, którzy chcą być bardziej elastyczni. Na wstępie należy zaznaczyć, że tego typu dokument obowiązuje od momentu jego podpisania, aż do chwili wypowiedzenia. Nie ma znaczenia, jaki jest termin rozpoczęcia okresu obowiązywania. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby był nim na przykład pierwszy dzień następnego miesiąca.

Bardzo ważny w kontekście okresu umowy najmu mieszkania na czas nieoznaczony jest jeden fakt. Wypowiedzieć ją można tylko w zgodzie z przepisami i terminami określony w ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku zastosowania nie mają zasady określone w Kodeksie cywilnym. Z tego powodu nie jest możliwe wypowiedzenie umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu, o którym jest mowa w art. 866 Kodeksu.

Z czego wynikają korzyści z umowy najmu mieszkania na czas określony?

Właściciel lokalu, decydując się na jego wynajęcie musi podjąć decyzję, jaki rodzaj okresu umowy najmu mieszkania wybierze. W największej ilości przypadków stosuje się umowę najmu mieszkania na czas oznaczony. Dzięki niej wynajmujący ma zdecydowanie więcej możliwości i elastyczności względem ewentualnego roszczenia swoich praw. Najważniejszymi zaletami takiego rozwiązania są:

1. Wiedza na temat dokładnego terminu wygaśnięcia umowy: dzięki temu właściciel ma możliwość zaplanowania kolejnego wynajmu. Mocno nasycony rynek wskazuje kilka okresów, w których zapotrzebowanie na mieszkania są większe. Znacznie łatwiej jest je wynajmować od czerwca do października. Więcej problemów i mniej chętnych może być od listopada do stycznia. Jeśli zatem jest taka możliwość, właściciel powinien starać się zawierać umowę najmu mieszkania w taki sposób, aby być w stanie szybko znaleźć następnego najemcę.
2. Pewność przychodu: przy umowie na czas nieokreślony i miesięcznym czynszu w wysokości 1800 zł, najemca zaciąga odnawialne zobowiązanie właśnie na taką kwotę. Decydując się jednak na umowę na czas określony (np. na rok), wynajmujący ma pewność, że otrzyma łącznie 1800 x 12 = 21 600 zł. Jeżeli najemca nie będzie uiszczał opłat, wówczas sprawa najpewniej trafi do sądu, który niemal na pewno stanie po stronie właściciela. Taka sytuacja jest zdecydowanie na korzyść wynajmującego. Przy ewentualnych zaległościach, prędzej czy później otrzyma całą kwotę zapisaną w umowie najmu mieszkania.
3. Więcej możliwości względem odzyskania mieszkania: w przypadku braku płatności czynszu ze strony najemcy, właściciel ma dwie opcje. Jeśli umowę najmu mieszkania podpisano na czas nieokreślony, wówczas lokator może skutecznie unikać odpowiedzialności i uchylać się od zobowiązań, co tylko przedłuża cały proces eksmisji. Jeśli jednak umowę zawarto na czas określony, wówczas wynajmujący jest na wygranej pozycji, ponieważ w pewnym momencie umowa i tak wygaśnie.
4. Mniejsza rotacja najemców: żaden właściciel nie zakłada częstych, np. miesięcznych zmian względem osoby wynajmującej od niego mieszkanie. Dodatkowo oznacza to mniejsze przychody, wynikające z okresu oczekiwania na nowego lokatora. Przy umowie na czas nieokreślony nigdy nie można być pewnym, po jakim czasie najemca zdecyduje się opuścić mieszkanie i pozostawić właściciela na lodzie. W przeciwnej sytuacji może on przygotować się na zmianę lokatora i odpowiednio wcześniej zadbać o jak najszybszy następny wynajem.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.

Umowa najmu mieszkania PDF  /  Umowa najmu pokoju PDF