Ryzyko prawne i środki zaradcze. Wynajem nieruchomości w czasie epidemii
Dzisiejszy rynek nieruchomości stoi przed wieloma wyzwaniami. W erze po epidemii istnieją dwa istotne warunki rynkowe, które należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Pierwszym status quo jest to, że bezrobocie na dużą skalę stało się faktem, najemcy nie mają pracy i mogą jedynie domagać się opóźnień w czynszach lub obniżek czynszów, a niektórzy muszą nawet wcześniej rozwiązać umowy.
Drugie status quo dotyczy zapobiegania dalszemu szerzeniu się epidemii. Praca zdalna staje się coraz bardziej popularna, dotyczy to głównie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Najemcy komercyjni przeszli na telepracę i nie chcą już wynajmować pomieszczeń biurowych, obie strony muszą poradzić sobie z kwestią wcześniejszego rozwiązania umowy. Biorąc pod uwagę te dwie obecne sytuacje, zarówno wynajmujący, jak i najemca muszą przeprowadzić szereg analiz oraz decyzji mających na celu możliwość dalszego wynajmu nieruchomości.
Wynajem nieruchomości w czasie epidemii. Dokładna analiza umowy najmu
Pierwszą rzeczą, jaką musi zrobić wynajmujący, jest przegląd istniejącej umowy najmu. Warto zwrócić szczególną uwagę na:
1. Siła wyższa. Czy umowa najmu zawiera klauzulę siły wyższej? Czy klauzula obejmuje takie sytuacje, jak nowa epidemia koron i niepokoje społeczne?
2. Warunki czynszu oraz przerwy w płatnościach. Jeśli epidemia powtórzy się, kiedy wynajmujący może odroczyć czynsz? Jaki rodzaj ochrony może zapewnić wynajmujący w zakresie codziennego utrzymania?
Wynajem nieruchomości w czasie epidemii. Ostrożne określenie tymczasowych ulg dla najemców
W normalnych okolicznościach, jeśli najemca zalega z czynszem, wynajmujący powinien niezwłocznie wszcząć postępowanie sądowe, zwykle poprzez wszczęcie postępowania eksmisyjnego w celu odstraszenia najemcy, który nie wywiązuje się z określonych w umowie wynajmu opłaty oraz uniknięcia strat finansowych z tego tytułu.
W przypadku wynajmującego strategia tymczasowej ulgi dla najemców powinna przyjąć podejście „ proaktywne ustępstwo + dodatkowa ochrona ”. Właściciele mogą zapewnić ulgi w zakresie obniżenia czynszu i odroczenia czynszu, aby pomóc najemcom przezwyciężyć trudności; jednocześnie mogą rozważyć dążenie do jak największej ochrony własnych interesów, takich jak proponowanie najemcom dodatkowych poręczycieli, wydłużanie okresu najmu itp. Jednocześnie inwestorzy w nieruchomości komercyjne mogą również rozważyć dodatkowe środki preferencyjne, takie jak np. opłacanie czynszu w oparciu o przychody.
Warto wspomnieć, że właściciele muszą uważać, aby krótkoterminowa ulga nie stała się stałą umową. W prawie umów istnieje koncepcja zwana modyfikacją. Mówiąc prościej, jeśli w umowie jest czarno-biała kwota czynszu i kiedy będzie on opłacany, ale realizacja umowy jest inna, wówczas strona zyskowna może zwrócić się do sądu o zmianę umowy najmu zgodnie z faktycznym wykonaniem umowy. To ogromne ryzyko prawne dla drugiej strony. W ramach środków zapobiegawczych obie strony muszą spisać treść umowy i podkreślić tymczasowy charakter planu pomocy.
Właściciele nieruchomości komercyjnych mogą rozważyć zwrócenie się do prawnika o sporządzenie odpowiednich formalnych umów. Istnieją jednak innowacyjne rozwiązania, które pomogą nam w szybki i łatwy sposób sporządzić tego typu umowę. Trudno stworzyć jeden konkretny wzór umowy najmu, który byłby uniwersalny dla każdego wynajmu.
Umowa najmu zawsze powinna być dopasowana do okoliczności i oczekiwań obu stron w związku z tym tworzenie takiej umowy może być bardzo skomplikowane. Powierzenie skonstruowania umowy profesjonalistom często jest kosztowne i czasochłonne. Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikacje, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować takie pismo. Taka właśnie jest aplikacja Rentumi.
Aplikacja do zarządzania najmem rzetelnie przygotowuje umowy w sposób szybki i profesjonalny. Stworzony wzór „idealnej umowy” oparty jest na wieloletnim doświadczeniu w wynajmowaniu lokali. Aby jak najlepiej spełnić oczekiwania użytkowników wzór został sprawdzony przez kilka kancelarii prawniczych.
Wynajem nieruchomości w czasie epidemii. Wdrażanie obowiązków w zakresie zapobiegania skutkom epidemii
W erze po epidemii inwestorzy w nieruchomości muszą być również świadomi ryzyka prawnego w zarządzaniu nieruchomościami. Po spowolnieniu epidemii liczba pozwów o odpowiedzialność majątkową związanych z zapobieganiem epidemii może wzrosnąć. Aby uniknąć ryzyka, inwestorzy powinni postępować w następujący sposób.
- Potwierdź najnowsze przepisy dotyczące zarządzania nieruchomością. Standardy odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomościami są zorientowane na branżę – jeśli standardy branżowe zostaną ulepszone, wynajmujący muszą poprawić swoje własne standardy bezpieczeństwa, więc właściciele mieszkań muszą być na bieżąco z najnowszymi wytycznymi w zakresie zapobiegania epidemiom oraz uchwycić odpowiednie trendy branżowe .
- Prawnie zgłaszaj potwierdzone przypadki. W przypadku zarządców mieszkań wielorodzinnych terminowe zgłaszanie potwierdzonych przypadków pozwala uniknąć późniejszej odpowiedzialności wynajmujących. Należy jednak pamiętać o ochronie prywatności pacjentów. Konkretne wymogi dotyczące poufności zależą od sytuacji wynajmującego..
- Rozważ podział obowiązków zarządczych z najemcami. Jak wspomniano powyżej, wynajmujący muszą wziąć pod uwagę odpowiednie zabezpieczenia, pomagając najemcom. Wymaganie od najemców dzielenia się obowiązkami zarządczymi może być opcją, ale obie strony muszą negocjować i przechowywać dokumentację w formie pisemnej uznanej przez prawo.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu
Przedwczesne rozwiązywanie umowy najmu w erze epidemii to problem, z którym muszą się zmierzyć właściciele lokali. Branża wynajmu nieruchomości w 2020 roku odnotowała największą utratę najemców od lat. Po otrzymaniu wypowiedzenia najemcy, właściciel musi zastanowić się czy nowa epidemia COVID-19 może być powodem wcześniejszego rozwiązania umowy?
To, czy jest to określone w umowie, jest bardzo ważne. Wynajmujący powinien odnieść się do okresu najmu, warunków wypowiedzenia, klauzul dotyczących siły wyższej i opłat za wcześniejsze rozwiązanie umowy w celu wyjaśnienia zobowiązań umownych obu stron.
Jeśli wypowiedzenie najmu przez najemcę stanowi naruszenie umowy, na wynajmującym nadal ciążą pewne prawne zobowiązania. Jak na przykład:
- Rozsądnie pobieraj opłaty za wcześniejsze rozwiązanie;
- Aktywnie zmniejszaj straty (spróbuj znaleźć następnego lokatora);
- Prawidłowo obsługuj depozyt;
- Powiadom na czas lokatorów o powyższych działaniach itp.
Wynajem nieruchomości w czasie epidemii. Odmowa płacenia czynszu
Co zrobić jeśli właściciel nieruchomości zrobi wszystko, co w jego mocy, aby pomóc a najemca nadal odmawia zapłaty czynszu i jednocześnie odmawia wyprowadzki? Wynajmujący musi być gotowy na taką ewentualność i zainterweniować tak szybko, jak to możliwe.
W porównaniu z innymi sporami handlowymi, spory dotyczące czynszu i przeniesienia mają niższy koszt i krótszy okres. Eksmisje zwykle kończą się najwcześniej w ciągu 6-8 tygodni, ale okres pandemii może ten czas wydłużyć ze względu na zbyt dużą liczbę przypadków. Dlatego właściciele powinni działać jak najszybciej, przedłużających się procedur eksmisyjnych.
W erze po epidemii na rynku najmu może pojawić się trend obniżania czynszów na dużą wynikający z problemów społecznych, kryzysu mieszkaniowego oraz zwiększającego się bezrobocia. W ramach takiej polityki oraz zwiększającego się ryzyka prawnego, wynajmujący powinien w odpowiednim czasie dokonać przeglądu mechanizmu najmu i reagowania na ryzyko oraz podjąć wszelkie możliwe środki ostrożności.
