Czym jest przedwstępna umowa najmu?

Lista kontrolna

Co wpisać do przedwstępnej umowy najmu?

• dokładne oznaczenie stron i lokalu,
• termin zawarcia właściwej umowy,
• czynsz, kaucję i najważniejsze warunki przyszłego najmu,
• zasady zwrotu zadatku albo zaliczki,
• skutki rezygnacji każdej ze stron.

Im dokładniej opisano przyszłą umowę, tym mniej miejsca pozostaje na spór o to, do czego strony rzeczywiście się zobowiązały.

Przedwstępna umowa najmu – 026

Co wpisać, żeby dokument rzeczywiście chronił strony?

Umowa przedwstępna ma przygotować zawarcie właściwej umowy najmu. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego powinna określać jej istotne postanowienia. W praktyce trzeba więc wskazać strony, lokal, planowany czynsz i opłaty, czas najmu oraz termin, w którym zostanie podpisana umowa przyrzeczona.

Jeżeli wpłacana jest kwota rezerwacyjna, należy jednoznacznie nazwać ją i opisać skutki rezygnacji każdej ze stron. Zadatek i zaliczka nie działają tak samo. Dobrze również zapisać, co stanie się, gdy mieszkanie nie będzie gotowe w terminie albo kandydat nie przejdzie uzgodnionej weryfikacji.

Brak terminu może prowadzić do niepewności: ustawa pozwala wtedy stronie uprawnionej wyznaczyć odpowiedni termin, ale jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej termin nie zostanie wyznaczony, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej mają własny, roczny termin przedawnienia opisany w art. 390 § 3.

Podstawa prawna: art. 389–390 Kodeksu cywilnego.

Całkiem często może zdarzyć się sytuacja, wedle której potencjalny najemca chce ,,zarezerwować” wybrane przez siebie mieszkanie. Praktyka pokazuje, że wynajmujący mogą to rozegrać na trzy sposoby. Może pobrać od niego zaliczkę, podpisać umowę rezerwacji lub uznać, że najlepsza będzie przedwstępna umowa najmu. Wbrew pozorom, ostatnie z tych rozwiązań wcale nie musi być takie korzystne dla właściciela nieruchomości.

Przedwstępna umowa najmu – z czym to się je?

Najpełniejszą definicję tego zagadnienia tłumaczy art. 389 kodeksu cywilnego, w którym pojawił się również termin umowy przyrzeczonej.

Art. 389. Definicja umowy przedwstępnej
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Przekładając to na język praktyczny, przyrzeczeniem jest zobowiązanie się do podpisania umowy definitywnej. W zależności od wypracowanych ustaleń, podjąć może się go jedna ze stron lub obie. Jeśli najemca przyrzecza się do zawarcia stałej umowy w późniejszym czasie, w przedwstępnej umowie najmu musi być to wyraźnie wskazane. Warto w takim dokumencie zawrzeć również informację, z jakimi konsekwencjami spotka się jedna ze stron w przypadku braku dotrzymania przyrzeczenia.

Kwestię odpowiedzialności za taki czyn wyjaśnia art. 390 kodeksu cywilnego.

Art. 390. Skutki uchylenia się od zawarcia umowy przedwstępnej
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Korzyści przedwstępnej umowy najmu

Jeżeli przedwstępną umowę najmu sporządzono w poprawny i treściwy sposób, to uprawniona ze stron może zażądać podpisania umowy przyrzeczonej. W zakresie poprawnego sporządzenia tego dokumentu wymienić można:

• zawarcie dokładnych ram czasowych trwania umowy,
• określenie zdolności prawnej obu stron,
• ustalenie odszkodowania w przypadku zerwania umowy.

Wszystkie warunki zostały spełnione, a mimo to uprawniona strona uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej? Wówczas strona żądająca może skierować sprawę do sądu z powództwem o stwierdzenie istnienia obowiązku zawarcia umowy. Efektem tego jest uprawomocnienie sprawy i zastąpienie oświadczenia w postaci przedwstępnej umowy najmu na umowę przyrzeczenia. Daje to mnóstwo korzyści wynajmującemu, który postanowił zaufać potencjalnemu najemcy.

Alternatywnym, choć nieco słabszym rozwiązaniem jest zawarcie w przedwstępnej umowie najmu zakresu odpowiedzialności. Strona żądająca obawiająca się braku dotrzymania z drugiej strony obowiązku zawarcia umowy przyrzeczenia? Wówczas może ona zapisać zakres odszkodowania w niepomyślnej dla siebie sytuacji. Opcja ta jest jednak nieco mniej skuteczna.

Jaką formę powinna przyjąć przedwstępna umowa najmu?

W praktyce przyjęło się, że umowę najmu mieszkania można zawrzeć nawet w sposób ustny. Z tego też powodu przedwstępnej umowy najmu również nie trzeba spisywać w konkretnej formie. Mimo wszystko, pobieranie zaliczki na poczet ,,zarezerwowania” lokalu do wynajęcia może nie być najlepszym pomysłem. Kiedy konieczne byłoby przedstawianie materiału dowodowego w postaci zawarcia porozumienia z drugą stroną, taki scenariusz mógłby przysporzyć samych kłopotów.

Pomimo braku formalnych wymagań, przedwstępną umowę najmu warto zawrzeć w formie pisemnej. Pozwoli to uniknąć nieplanowanych konsekwencji i zadbać o bezpieczeństwo w kontekście rozwoju całej sytuacji. Dotyczy to zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Jeśli któraś ze stron w pewnym momencie podejmie inną decyzję, niż to wynika z umowy, wówczas druga ma na papierze dowód w postaci działania sprzecznego z ustalonymi warunkami.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.