Śmierć najemcy. Co w takiej sytuacji zrobić?
Teoretycznie każdego wynajmującego może spotkać śmierć najemcy, z którym miał podpisaną umowę najmu. W takiej sytuacji dokument ten co do zasady nie traci swojej ważności. Warto jednak dowiedzieć się, co w takiej sytuacji właściciel nieruchomości powinien zrobić.
Śmierć najemcy lokalu użytkowego
Osoba fizyczna może wynajmować pomieszczenie, którego celem jest ustanowienie siedziby działalności gospodarczej. Lokalem użytkowym może ponadto być przestrzeń garażowa lub magazyn czy piwnica. W każdej z takich sytuacji wynajmującego może spotkać sytuacja, że w czasie trwania umowy dojdzie do śmierci najemcy.
W takim przypadku swoje zastosowanie znajduje art. 922 § 1 kodeksu cywilnego. W jego myśl prawo do lokalu po śmierci najemcy należy do osobę lub osoby zapisane w testamencie, a w wypadku jego braku na ustawowych spadkobierców. Jeżeli zmarły, który prowadził działalność gospodarczą przed śmiercią uczynił zapis windykacyjny dotyczący przedsiębiorstwa, to przedsiębiorstwo to, a wraz z nim nasza umowa najmu, z chwilą jego śmierci przechodzi na zapisobiorcę.
Art. 922. Elemety i zakres spadku
§ 1. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Wynajmujący nie ma prawa dopominania się o rozwiązanie umowy najmu w sytuacji śmierci najemcy. Może jednak żądać dalszej spłaty czynszu od spadkobierców najemcy, a ponadto przysługuje mu ustawowe prawo do zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu. Sama umowa jest w pełni utrzymana, bez znaczenia na jaki okres została zawarta. Rzecz jasna osoby, na które spada odpowiedzialność za lokal odpowiadają również za powstałe zobowiązania (np. w postaci zaległości w czynszu).
Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego
Nieco inaczej wygląda kwestia odpowiedzialności za mieszkanie w przypadku śmierci najemcy, wpisanego w umowę najmu. Jeżeli główny lokator mieszkał z bliskimi sobie osobami, wówczas to one wstępują w stosunek najmu, o czym świadczą zapisy art. 691 § 1 kodeksu cywilnego.
Art. 691. KC. Podmioty wstępujące w stosunek najmu po śmierci najemcy
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
Warunki wobec osób będących spadkobiercami
Osoby, które z mocy prawa wstępują w stosunek najmu po śmierci najemcy muszą spełniać określone warunki.
- Małżonek nie będący najemcą – małżeństwo pomiędzy osobami musi być ważne w momencie śmierci najemcy. Nie ma w tym przypadku znaczenia formalny status związkowy, w związku z czym rzeszkody nie stanowi ani separacja ani zupełny rozkład pożycia małżeńskiego. Ponadto przeszkodą nie jest, gdy małżonek jest najemcą innego mieszkania.
- Dzieci najemcy – muszą stale zamieszkiwać z najemcą w momencie jego śmierci. Dotyczy to zarówno dzieci własnych, jak i przybranych.
- Dzieci współmałżonka najemcy – również muszą stale zamieszkiwać z najemcą, który zmarł. Do przejęcia odpowiedzialności przez nie dochodzi również wtedy, gdy współmałżonek nie zamieszkiwał z nim w danym lokalu.
- Osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych – są nimi wstępni, zstępni i rodzeństwo, a także dalsza rodzina (w niektórych sytuacjach).
Stałe zamieszkiwanie z najemcą
Bardzo często w kontekście wzięcia odpowiedzialności za mieszkanie w przypadku śmierci najemcy wspomina się o stałym zamieszkaniu. Dokładny zakres tego aspektu wyjaśniony jest w art. 25 i 28 kodeksu cywilnego.
Art. 25. Definicja miejsca zamieszkania
Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.
Art. 28. Zasada jednego domicylu
Można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania.
W przełożeniu na język nieformalny, miejscem stałego zamieszkania nazywa się miejsce, gdzie skumulowane są wszystkie osobiste i majątkowe sprawy najemcy. Oznacza to przede wszystkim wartości materialne, takie jak na przykład samochód czy meble. Miejscem stałego zamieszkania jest z kolei lokal, w którym dana osoba przebywa najczęściej i wiedzie w nim codzienne życie.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę.
