Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest specyficzną i, jak pokazuje praktyka, niezbyt często stosowaną formą przez właścicieli nieruchomości. Dokładne regulacje dotyczące tego rodzaju wynajmu znajdują się w treści art. 19a-19e Ustawy o ochronie praw lokatorów. Okazuje się jednak, że poza przepisami prawnymi, uwarunkowania względem umowy najmu mieszkania są nieco bardziej zawiłe i trudne do zrozumienia.
Najważniejszymi uregulowaniami związanymi z tego typu umową są przepisy dotyczące najmu okazjonalnego. W myśl zapisów art. 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym przypadku nie stosuje się pozostałych norm prawnych. Poza tym, swoje zastosowanie znajdują także przepisy Kodeksu Cywilnego, związane z najmem lokalu (art. 690-692), a także uwarunkowania dotyczące wszystkich umów najmu (art. 659-679).
Co zatem sprawia, że najem okazjonalny jest tak rzadko wykorzystywaną formą wynajmu przez właścicieli nieruchomości? Co prawda wszelkie warunki reguluje zaledwie pięć przepisów, ale uzgodnienie z wynajmującym pozostałych praw i obowiązków sprawia zdecydowanie więcej problemów. Nie zmienia tego nawet fakt dość jasnych zapisów w wyżej wymienionych Ustawach i Kodeksie Cywilnym.
Na jak długo można podpisać najem okazjonalny?
Tradycyjna umowa najmu mieszkania nie ma wyznaczonych konkretnych warunków, jeśli chodzi o okres jej ważności. W zależności od ustaleń obu stron, może ona przyjąć okres zarówno nieoznaczony, jak i oznaczony. Najem okazjonalny dość mocno odstaje od tej reguły. Długość trwania tego typu umowy nie może przekroczyć 10 lat, co oznacza, że okres ten jest oznaczony.
Właściciele mieszkań, którzy chcieliby podpisać umowę z najemcą na czas nieoznaczony, nie będą mogli skorzystać z najmu okazjonalnego. Należy jednak mieć na uwadze, że umowa na czas nieoznaczony może zostać wypowiedzona w konkretnych sytuacjach. Przede wszystkim jest to możliwe wtedy, gdy zostaną spełnione przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Z tego powodu, pomimo teoretycznie większej elastyczności, wynajmujący niekiedy nie mogą usunąć z nieruchomości lokatorów przez długi czas.
Jak zawrzeć umowę o najem okazjonalny?
Według przepisów, każdy najem okazjonalny musi być uzgodniony i zapisany w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W praktyce oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca powinno własnoręcznie podpisać dokument z zapisanymi wszelkimi warunkami wynajmu. Warto pamiętać, że w takiej sytuacji nie będzie możliwe wydrukowanie umowy najmu mieszkania czy przesłanie jej za pomocą faksu.
Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów wyraźnie wskazują, że najem okazjonalny nie może ograniczać się jedynie do tradycyjnej umowy. Oprócz niej, obie strony powinny sporządzić następujące elementy:
- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się dobrowolnie poddać egzekucji, a także dokonać opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (dostarczenia można dokonać po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy);
- zobowiązanie najemcy do wskazania mieszkania, w którym zamieszka w sytuacji wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu;
- oświadczenie od osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do danego mieszkania, wraz z wyrażeniem zgody na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po egzekucji.
Czy najem okazjonalny musi zostać zgłoszony do Urzędu Skarbowego?
Tak. Dzięki temu wynajmujący może skoryzstać z korzyści, przysługujących mu z tytułu umowy najmu okazjonalnego (czyli zastosowanie oświadczenia o egzekucji). Aby jednak było to możliwe, właściciel nieruchomości musi zgłosić fakt zawarcia umowy najmu mieszkania do Urzędu Skarbowego. Termin takiego zgłoszenia nie może przekroczyć 14 dni od momentu złożenia podpisów obu stron.
Warunki dotyczące zgłoszenia faktu najmu okazjonalnego zapisane są w art. 19d ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli właściciel nie zgłosi podpisania umowy w tej formie w terminie 14 dni, wówczas nie będzie miał podstaw do złożenia wniosku o wniesienie klauzuli wykonalności wobec oświadczenia najemcy o egzekucji.
W jakim terminie można dokonać wypowiedzenia najmu okazjonalnego?
Powszechna opinia głosi, że wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest zdecydowanie bardziej ,,przyjazne” dla wynajmujących. Oznacza to, że mają oni więcej możliwości względem tradycyjnej umowy najmu mieszkania. Jest to jednak mit; obie umowy rządzą się dokładnie takimi samymi prawami. To powoduje, że właściciel nieruchomości może wypowiedzieć najem okazjonalny tylko w takich sytuacjach, w jakich jest to możliwe przy typowej umowie.
Pod względem zaległych płatności za czynsz ze strony wynajmującego, umowa najmu okazjonalnego może być wypowiedzona w określonych warunkach. Jedną z nich jest sytuacja, w której najemca nie regulował ustalonych kwot w okresie wynoszącym co najmniej trzy pełne okresy płatności, a właściciel nieruchomości udzielił mu dodatkowo jeden kolejny miesiąc na spłatę należności. Dodatkowo, w myśl art. 19d ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie najmu okazjonalnego możliwe jest w sytuacji, gdy najemca stracił możliwość zamieszkania w lokalu, które do tego momentu miało stać się przedmiotem egzekucji. Działa to również wtedy, gdy nie przedstawił oświadczenia, w którym właściciel innego mieszkania potwierdził możliwość jego zamieszkania w razie konieczności przeprowadzenia egzekucji.
