Odpowiedzialność wynajmującego za lokal. Jak działa rękojmia?
Wynajmując jakikolwiek lokal mieszkalny czy użytkowy, ewentualne wady i uszkodzenia z pewnością są dla Ciebie wielką udręką. Może to prowadzić do próśb ze strony najemcy o obniżenie czynszu lub jego całkowite zwolnienie. W prostej linii prowadzi to do mniejszych zysków z tytułu wynajmu. Jeśli nie wiesz, jak się w takiej sytuacji zachować, warto dowiedzieć się o tym, jaka jest odpowiedzialność wynajmującego w przypadku występowania trudnych i uciążliwych awarii.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Rękojmia w umowie najmu
- Odpowiedzialność wynajmującego i roszczenia najemcy
- Odpowiedzialność wynajmującego po błędach najemcy
- Umowa najmu mieszkania i umowa najmu pokoju
Rękojmia w umowie najmu
Podobnie jak to ma miejsce w przypadku zawierania umowy sprzedaży przy zakupie rzeczy lub usługi, nabywcy przysługuje rękojmia. Jej stosowanie odnosi się również do umowy najmu mieszkania. W Kodeksie cywilnym znajduje się dokładny zapis, który wyjaśnia uprawnienia możliwe do osiągnięcia z tytułu rękojmi.
Art. 664. KC. Rękojmia za wady rzeczy
§1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
W powyższym przepisie funkcjonuje pojęcie wady występującej w lokalu wpływającej na ograniczenie przydatności rzeczy najętej do umówionego użytku. Są to takie cechy, które w dużym stopniu utrudniają używanie lub powodują zmniejszenie użyteczności rzeczy. W zakresie wad, które uniemożliwiają najemcy używanie rzeczy, art. 664 § 2 KC wskazuje wady dające się usunąć i wady nieusuwalne, różnicując ich konsekwencje prawne.
Odpowiedzialność wynajmującego i roszczenia najemcy
Jeśli w wynajmowanym lokalu pojawiły się wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, wówczas zmianie może ulec wysokość czynszu. Ważne jednak jest to, że nie można go całkowicie zawiesić. Kwota zapłaty może zostać stopniowo obniżona, odpowiednio do stopnia zmniejsza użytku z rzeczy. Mówi o tym §1 art. 664 Kodeksu cywilnego – najemca nie ma uprawnień do powstrzymania się od zapłaty czynszu. Koniecznie należy zatem ustalić, w jakim stopniu dana wada wpływa na ograniczenie użyteczności wynajętej rzeczy.
Nieco inaczej wygląda odpowiedzialność wynajmującego w przypadku wady rzeczy najętej, która uniemożliwia jej używanie. Mogę one się ujawnić zarówno na początku stosunku najmu, jak i w późniejszym terminie. W takich sytuacjach najemca jak najbardziej ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeśli wnioskowaną wadę można usunąć, wypowiedzenie będzie zasadne w chwili, gdy pomimo zawiadomienia wynajmujący w odpowiednim czasie nie podjął się jej usunięcia. Zawiadomienie z kolei nie jest wymagane, jeśli wady po prostu nie da się usunąć.
Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi może przyjmować formę wyłączonej. Ma to miejsce w sytuacji, gdy podczas podpisywania umowy wady już istniały i najemca miał ich świadomość. Wadliwość wynajmowanej rzeczy była już mu znana, a nie jedynie możliwa do zauważenia. W prostym przełożeniu, zgodził się on na wynajęcie lokalu pomimo danych wad, np. konieczności pomalowania ścian po poprzednim najemcy.
Odpowiedzialność wynajmującego po błędach najemcy
Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy wada wynajmowanego lokalu powstała na skutek działania najemcy. Przykładem jest popsuty mechanizm otwierania okien. Jeszcze na początku okresu najmu działał odpowiednio, zaś jego uszkodzenie wynikło na skutek otwarcia okien podczas porywistego wiatru. Tego typu sytuacje dość często są przedmiotem sporów na linii wynajmujący-najemca.
W praktyce wady lokalu można podzielić na dwie grupy:
- wady istotne – grzyb na ścianie, awaria głównego dopływu wodu, awaria instalacji elektrycznej,
- wady mniej istotne – awaria pralki, awaria kuchenki gazowej, awaria lodówki.
Pierwsza z tych grup wad niekiedy jest dyskusyjna. Grzyb na ścianie może być zarówno efektem niedbałości ze strony najemcy, jak również ukrytą przez wynajmującego wadą, nie dającą się wykryć na początku okresu najmu. W takich sytuacjach odpowiedzialność wynajmującego może przyjąć dwie formy:
- pełną, jeśli okaże się, że wada istniała od dawna,
- niepełną, jeśli powstała ona na skutek zaniedbania ze strony najemcy.
Druga grupa wad zawiera sytuacje, które mogą oczywiście być uciążliwe, ale z prawnego punktu widzenia nie są to wady lokalu, pozwalające obniżyć czynsz.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, to sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
