Brak zapłaty za czynsz = wypowiedzenie umowy. Kiedy można to zrobić?
Przedsiębiorcy lub osoby prywatne będące jednocześnie wynajmującymi, decydują się na taki krok z jednego prostego powodu – chęci osiągnięcia zysku. W tej dziedzinie biznesu jego podstawowym źródłem jest płacony przez najemcę czynsz. Właściciel lokalu co miesiąc może liczyć na regularny wpływ, będący głównym warunkiem ustalanym podczas sporządzania umowy najmu. Każdy wynajem może jednak wiązać się z zaległościami ze strony lokatora, czyli brakiem wpłat na poczet czynszu. W takiej sytuacji wypowiedzenie umowy może być jednym ze skutków, ale czy w każdym momencie można go dokonać?
Zaległy czynsz? To nie interes wynajmującego
Właściciel mieszkania zazwyczaj kompletnie nie interesuje się tym, z jakiego powodu najemca nie reguluje płatności w należytym terminie. Takich może być sporo – mogą to być powody zdrowotne, rodzinne, zawodowe lub po prostu wynikające z czystej złości ze strony lokatora. To, jaki będzie finał zaległości tak naprawdę zależy od wynajmującego. Jeśli najemca jest w stanie udowodnić i przekonać go, że jest to moment przejściowy, a wszelkie zaległości szybko zostaną zwrócone, wówczas sprawa jest jasna. O ile charakter właściciela nie stanowi inaczej, to takie sytuacje najczęściej kończą się polubownie.
Jeśli jednak zaległości mają charakter długotrwały i ciągły, wypowiedzenie umowy i wynajęcie mieszkania innej osobie będzie najkorzystniejszą opcją. Właściciel dąży do uzyskania stałego zysku, dlatego z pewnością nie będzie chciał czekać w nieskończoność na zaległy czynsz.
Okazuje się jednak, że cała sprawa nie jest taka prosta. Oczywiście wypowiedzenie umowy w przypadku zaległości w czynszu jest możliwe, ale należy mieć na uwadze kilka aspektów. Kiedy wynajmujący może wykonać taki krok?
Wypowiedzenie umowy wcale nie jest takie łatwe
Choć może wydawać się to dziwne i niezrozumiałe, zaległy czynsz nie upoważnia wynajmującego do szybkiego i bezproblemowego wypowiedzenia umowy. Powszechna praktyka pokazuje, że wiele z nich wypowiadanych jest z naruszeniem prawa. Opisywana sytuacja jest oczywiście wystarczającym argumentem, ale spora ilość właścicieli zapomina o przepisach prawa. A to z kolei stawia najemcę na uprzywilejowanej pozycji.
Jeżeli lokator zna przepisy i wie kiedy je może zastosować, niezgodne z prawem wypowiedzenie umowy może zostać przełożone na niekorzyść wynajmującego. Nie ma w takiej sytuacji znaczenia powód, dla którego ona została zakończona. Jeśli tylko właściciel nie zastosuje się do wymogów prawnych, wówczas może liczyć się z większymi problemami. Zaległy czynsz może okazać się tylko kroplą w morzu.
Wypowiedzenie umowy – kiedy można to zrobić?
Odpowiedź na to pytanie została zawarta w art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów. Według zapisu, wypowiedzenie umowy może zostać zainicjowane tylko wtedy, gdy najemca zalega z czynszem przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. Nie ma w tym przypadku znaczenia dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych i bieżących płatności.
Art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów
1) Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[ … ]
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
[ … ]
Podsumowanie
Przepisy prawne wyraźnie wskazują, że zaległości w czynszu ze strony najemcy nie dają wynajmującemu natychmiastowej możliwości rozwiązania sprawy. Owszem, wypowiedzenie umowy jest najbardziej skuteczną z opcji, ale cały proces nie jest zbyt szybki i przyjemny. Przede wszystkim należy pamiętać, że lokator może zostać wydalony z mieszkania tylko po upływie pełnych czterech miesięcy, w trakcie których nie uiszczał opłaty za wynajem.
Kolejnym z problemów dla właściciela jest fakt, że brak zapłaty ma dotyczyć zaległości za trzy pełne okresy płatności. Jeżeli zatem lokator po trzech miesiącach wpłacił czynsz za jeden miesiąc, wówczas od tej chwili rozpoczyna się odliczanie kolejnego okresu wynoszącego cztery miesiące. Ponadto wynajmujący musi wysłać do najemcy wezwanie do zapłaty należności.
Pomimo konkretnego zapisu w ustawie o ochronie praw lokatorów, kwestia wypowiedzenia umowy w takim przypadku może ciągnąć się miesiącami czy latami. Jeśli lokator posiada odpowiedni zasób wiedzy i wie na co sobie może pozwolić, wówczas jakiekolwiek starania ze strony właściciela mogą się na nic nie zdać. Ustawowego okresu czterech miesięcy nie można naruszyć, jeśli wynajmujący nie chce złamać prawa. Wszystko oczywiście wpływa na wysokość zysku, jakie może wygenerować w czasie trwania umowy najmu.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
