Umowa najmu mieszkania. Na jak długo można ją zawrzeć?
Każda umowa najmu mieszkania powinna składać się z konkretnych i ustalonych elementów. Jednym z nich jest określenie okresu obowiązywania tej umowy, bez którego dokument tak naprawdę nie będzie miał swojego pełnego wymiaru. Oczywiście może zdarzyć się sytuacja, że obie strony wynajmu postanowią nie ustalać takiego terminu. Efektem tego mogą być jednak problemy w przyszłości, których niekiedy nie będzie dało się odkręcić.
Bardzo ważną wiadomością zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy powinno być dokładne określenie okresu obowiązywania umowy. Zanim obie strony złożą podpis pod dokumentem, warto dowiedzieć się nieco więcej o maksymalnym możliwym terminie. Na jak długo można podpisać umowę najmu mieszkania? Okazuje się, że wymogi w kontekście tego procesu są przedstawione w przepisach.
Każda umowa najmu mieszkania może mieć inny termin
Na samym wstępie należy mieć na uwadze, iż maksymalny termin zapisany na umowie najmu mieszkania nie będzie taki sam, jak na przykład przy umowie najmu lokalu użytkowego lub lokali wchodzących w skład zasobu gminy. W każdym z tych przypadków zastosowane będą nieco inne uwarunkowania. W przypadku mieszkania przepisy prawne nie są zbytnio skomplikowane.
Chcąc podpisać umowę najmu mieszkania, obie strony mogą zdecydować się na wybór jednej z dwóch opcji:
- nieoznaczony (nieokreślony) okres obowiązywania,
- oznaczony (określony) okres obowiązywania.
Czy umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony jest korzystna?
Decydując się na umowę najmu mieszkania zawartą na czas nieokreślony, jej ważność rozpoczyna się w chwili jej podpisania i trwa do momentu wypowiedzenia. Jeżeli chodzi o początek trwania takiej umowy, sprawia jest dość elastyczna. Wynajmujący może ustalić, iż dokument ten wchodzi w życie od pierwszego dnia kolejnego miesiąca kalendarzowego. Inny z przykładów zakłada, że termin ten rozpocznie się od ustalonego okresu rozliczeniowego, czyli np. od 10 dnia miesiąca.
W kontekście warunków, na mocy których umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć, obie strony muszą respektować zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku kodeks cywilny nie ma żadnego znaczenia. Szczególnie interesujący w tym zakresie jest art. 688 Kodeksu cywilnego, który głosi, iż wypowiedzenie umowy możliwe jest dopiero z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Art. 688. Kodeksu cywilnego
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Aspekt ten powinien szczególnie interesować właścicieli lokali mieszkalnych. Bardzo często zdarza się, że zapominają oni o rzeczonym przepisie i traktują umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony jako bardziej wygodna i elastyczna forma. Okazuje się jednak, że w istocie nie do końca tak jest.
Co z umową najmu mieszkania na czas określony?
Drugą z możliwości względem zawarcia umowy najmu mieszkania jest ustalenie oznaczonego terminu jej ważności. W takiej sytuacji należy pamiętać, iż maksymalny termin zapisany w jej treści może wynieść 10 lat. Informacją na ten temat głosi art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego.
Art. 661. Kodeksu cywilnego
§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Inaczej ma to miejsce w przypadku wypowiedzenia. Zawarcie umowy najmu mieszkania na czas oznaczony nie ma żadnego związku z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Wady i zalety
Właściciel lokalu, decydując się na jego wynajęcie musi podjąć decyzję, jaki rodzaj okresu umowy najmu mieszkania wybierze. W największej ilości przypadków stosuje się umowę najmu mieszkania na czas oznaczony. Dzięki niej wynajmujący ma zdecydowanie więcej możliwości i elastyczności względem ewentualnego roszczenia swoich praw. Daje mu to również pewność dochodu przez ustalony okres. Z drugiej strony, kiedy termin ten dobiega końca, właściciel niekiedy gorączkowo musi rozpoczynać poszukiwania nowych lokatorów.
Jeśli chodzi o umowę najmu mieszkania na czas nieoznaczony, wynajmujący odczuwa korzyść względem stałego i pewnego przychodu, wynikającego z płacenia czynszu przez najemcę. Rozwiązanie to może mieć również swoją wadę. Jeżeli właściciel wypowie umowę, rzecz jasna straci pewnego i stałego najemcę, gwarantującego mu przychód. Wówczas również musi rozpocząć szybkie poszukiwanie nowego lokatora, aby utrzymać swój przychód na takim samym poziomie.
Tak naprawdę obie formy podpisywania umowy najmu mieszkania mają swoje plusy i minusy. Wybór konkretnego okresu ważności w zupełności zależy od wynajmującego i tego, jakie ma zamiary wobec lokalu. Jeżeli obie strony dojdą do porozumienia co do tego zapisu w umowie, wówczas istnieje małe prawdopodobieństwo pojawienia się jakichkolwiek problemów w przyszłości.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
