Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Obie strony wynajmu finalnie nie są zadowolone z warunków lub też lokator podjął decyzję o przedwczesnej wyprowadzce – taki scenariusz może dotyczyć każdego. Najczęściej polecanym i najbardziej skutecznym krokiem jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem obu stron. Jak tego dokonać i jakie są tego warunki? Okazuje się, że nie wiąże się to z większymi problemami, przynajmniej pod kątem administracyjnym.
Czym jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
Aby tego typu zakończenie umowy najmu mogło zostać wcielone w życie, rzecz jasna konieczne jest osiągnięcie porozumienia pomiędzy oboma stronami. W toku negocjacji odbywanych przez zawarciem umowy, wynajmujący i najemca wynegocjowali jej warunki. Jeśli z jakiegoś powodu termin ważności takiego dokumentu nie może zostać dotrzymany, naturalnym krokiem jest osiągnięcie kompromisu z jednoczesnym dochowaniem wymaganej formy. Dzieje się tak z uwagi na fakt, że negocjacjom podlegało nie tylko samo zawiązanie umowy, ale także szereg innych warunków.
Uzgodnienie rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron niesie za sobą kilka istotnych korzyści:
- nie mają zastosowania żadne szczególne warunki, których strony nie zawarły w umowie,
- wynajmujący bądź najemca nie muszą podawać powodu rozwiązania umowy,
- sam proces rozwiązania jest szybki i skuteczny.
W jakiej formie należy przygotować rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
W powszechnej praktyce przyjęło się, iż rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron powinno się sporządzić w formie pisemnej. Tego typu dokument muszą podpisać obie strony i może mieć formę aneksu lub zwykłego oświadczenia. Niekiedy zdarza się jednak, że całą sprawę załatwia się ustnie lub mailowo. Wówczas strony najmu ustalają, iż wszelkie ustalenia w tej formie są wiążące, przez co nie ma konieczności przygotowania rozwiązania w postaci dokumentu.
Podpisując umowę najmu, wynajmujący może zawrzeć w niej istotną informację. Wedle niej, jakakolwiek zmiana warunków wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W takiej sytuacji bezwzględnie należy jej się trzymać, aby wywołać skutek w postaci rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Warunki te ponadto reguluje art. 77 Kodeksu cywilnego.
Art. 77. KC Forma zmiany lub rozwiązania umowy
§ 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
Czy wynajmujący musi się zgodzić na rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
Odpowiedź na to pytanie jest krótka: nie musi. Wynajmujący w momencie negocjacji warunków umowy może dogadać się z najemcą, że jeśli zdecyduje się na umowę na dłuższy czas, wówczas zagwarantuje mu np. niższy czynsz lub dodatkowe umeblowanie. Z tego też powodu rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron byłoby dla niego mocno niekorzystne. Jest to jednak tylko i wyłącznie dobra wola właściciela, jeśli zgodzi się na tego typu krok.
Z drugiej jednak strony, niekiedy nie warto stawiać oporów i przystać na prośbę najemcy. Taka sytuacja może zdarzyć się w momencie, gdy akurat następuje dobry moment na zmianę lokatora. Chodzi między innymi o okres noworoczny i wzmożony popyt na wynajmowanie mieszkań lub rynkowy wzrost średniej wartości czynszu za dany rodzaj lokalu. Jeśli zatem najemca sprawia mnóstwo kłopotów lub nie daje spokoju i za wszelką cenę chce rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron, czasami warto się na to zgodzić, aby móc w następstwie wyciągnąć więcej korzyści.
Co należy umieścić w dokumencie rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron?
Aby rozwiązanie było skuteczne, w dokumencie kończącym współpracę obu stron musi znaleźć się kilka niezbędnych informacji. Bez nich najemca mógłby w pewnym momencie rościć sobie dodatkowych praw, działających na niekorzyść wynajmująco.
- Przede wszystkim należy wskazać strony porozumienia, biorące udział w rozwiązaniu umowy najmu.
- W rozwiązaniu powinno znaleźć się oświadczenie złożone przez obie strony. W ich treści niezbędne jest zawarcie wyjaśnienia, iż do rozwiązania dochodzi za porozumieniem stron.
- Obok oświadczenia należy zawrzeć dokładny dzień, miesiąc i rok, w których doszło do rozwiązania.
- Jeśli obie strony to ustalą, w rozwiązaniu należy zawrzeć informację o rekompensacie dla wynajmującego z tytułu rozwiązania umowy. Obok tego powinno się wskazać formę i termin przekazania pieniędzy.
- Ponadto należy umieścić spis wszelkich zaległości (jeżeli takowe występują) ze strony najemcy, wynikające z okresu wynajmowania lokalu. Mogą nimi być np. opłaty czynszowe, za prąd czy wodę.
- Zawrzeć należy również informację na temat stanu, w jakim lokal musi się znajdować w chwili jego zwrotu wynajmującemu.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
