Wypowiedzenie umowy przez najemcę – warunki i zasady
Każda umowę najmu może przedwcześnie zakończyć i takie prawo przysługuje każdej ze stron. Z reguły proces ten kojarzy się z osobą wynajmującego, ale może go dokonać również lokator. Wypowiedzenie umowy przez najemcę rządzi się nieco innymi prawami. W obu przypadkach jednak strony muszą przestrzegać pewnych reguł.
Rodzaje wypowiedzenia umowy przez najemcę
Chcąc przedwcześnie zakończyć umowę najmu mieszkania, najemca może nie podawać przy tym żadnej przyczyny. Taka możliwość dotyczy jednak tylko i wyłącznie umowy podpisanej na czas nieoznaczony. Warunek ten zawarty został w art. 673 § 1 kodeksu cywilnego. W jego myśl obie strony mogą podjąć decyzję o wystosowaniu wypowiedzenia, zaś w przypadku lokali mieszkalnych swoje zastosowanie znajduje art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Art. 673. kodeksu cywilnego. Terminy i sposób wypowiedzenia najmu
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Art. 11. ochr. praw lokator. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu
- Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a wypowiedzenie umowy najmu w razie przekroczenia normy powierzchni użytkowej socjalnego lokalu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Co najważniejsze, wypowiedzenie umowy przez najemcę nie musi być potwierdzone stosownym zapisem w samej umowie. Nie ma zatem znaczenia, czy strony uzgodniły takie warunki na samym początku współpracy. Lokator ma taką możliwość dzięki zawartym powyżej zapisom prawnym.
Okres wypowiedzenia umowy przez najemcę
Po zakończeniu negocjacji, wynajmujący i najemca powinni zapisać w umowie wszystkie najważniejsze ustalenia. Pozwala to nie tylko rościć swoich praw w przypadku niezgodności, ale także mieć potwierdzenie na papierze wszelkich praw i warunków obu stron. W kontekście okresu wypowiedzenia umowy przez najemcę może zdarzyć się sytuacja, że strony nie zamieszczą zapisu dotyczącego tego aspektu. Nie ma to jednak znaczenia dla kontekstu całej sprawy.
Jeśli w umowie nie pojawi się zapis związany z okresem wypowiedzenia, wówczas w życie wchodzą terminy ustawowe. Wynikają one z częstotliwości płatności czynszu przez najemcę.
- Czynsz płacony w odstępach większych, niż jeden miesiąc kalendarzowy – wypowiedzenie umowy przez najemcę może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału;
- Płatności za czynsz najemca płaci co miesiąc – wypowiedzenie można złożyć najpóźniej na trzy miesiąca naprzód na koniec miesiąca;
- Czynsz płatny jest w odstępach krótszych, niż jeden miesiąc – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- Płatności najemca uiszcza każdego dnia – wówczas okres wypowiedzenia wynosi jeden dzień.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę – czas oznaczony
Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, wówczas w życie wchodzą przepisy zawarte w art. 673 § 3 kodeksu cywilnego. Według nich, do wypowiedzenia może dojść tylko w określonych wypadkach.
Art. 673. kodeksu cywilnego. Terminy i sposób wypowiedzenia najmu
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Strony podpisujące umowę na czas oznaczony chcą w ten sposób zapewnić sobie trwałość stosunku najmu i ochronę. Wynajmujący dzięki temu ma pewność stałego zysku i wie, kiedy będzie musiał rozpocząć poszukiwania nowego lokatora. Najemca z kolei ma świadomość trwania umowy i zachowując odpowiednie warunki, w stosownym czasie może ją przedłużyć lub zakończyć. Co więcej, taka umowa jest podstawą do rozstrzygania ewentualnych kwestii spornych. Podsumowując, obie strony są dzięki niej pewne swoich praw i możliwości.
Jeżeli któraś ze stron podejmie decyzję o przedwczesnym zakończeniu trwania umowy, muszą znaleźć się w niej warunki, na podstawie których może taki dokument wystosować. W przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę, wynajmujący w ten sposób zabezpiecza się przed niespodziewanym zakończeniem trwania stosunku najmu.
Ogólne warunki wypowiedzenia umowy przez najemcę i wynajmującego
Obie strony najmu jak najbardziej mają prawo wypowiedzenia umowy. Dochodzi do niego dopiero wtedy, gdy druga ze stron otrzyma je w pisemnej formie. Jest nim jednostronne oświadczenie woli, wedle którego osoba je składająca podejmuje decyzję o wygaszeniu stosunku prawnego z upływem terminu, niezależnie od woli drugiej strony.
Okres wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wynajmującego zaczyna się liczyć od momentu, w którym druga ze stron miała możliwość zapoznania się z treścią dokumentu. Nie ma znaczenia fakt, że znajduje się na nim inna data. Jeżeli np. wynajmujący odebrał wypowiedzenie dopiero po trzech dniach od chwili stworzenia dokumentu, dopiero wtedy naliczany jest pełen okres.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
