Umowa użyczenia – fakty i mity

Najważniejsza różnica

Użyczenie a najem mieszkania

Użyczenie

Jest nieodpłatne. Osoba korzystająca może ponosić zwykłe koszty utrzymania, ale nie płaci właścicielowi czynszu za korzystanie.

Najem

Jest odpłatny. Najemca płaci uzgodniony czynsz, a strony określają czas, wypowiedzenie, kaucję i sposób rozliczeń.

Nazwa dokumentu nie przesądza o jego charakterze: jeżeli właściciel pobiera wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, relacja może mieć cechy najmu.

Umowa użyczenia – 026

Bezpłatność odróżnia użyczenie od najmu

Istotą użyczenia jest bezpłatne korzystanie z rzeczy. Jeżeli właściciel pobiera wynagrodzenie za samo udostępnienie mieszkania, relacja może w rzeczywistości odpowiadać najmu, niezależnie od tytułu dokumentu. Można natomiast ustalić, że korzystający pokrywa bieżące koszty eksploatacyjne.

Kodeks cywilny nakłada na biorącego do używania zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Bez zgody użyczającego nie powinien on oddawać lokalu kolejnej osobie. Umowa powinna opisywać, kto może mieszkać, jakie opłaty ponosi, jak dba o wyposażenie i kiedy lokal ma zostać zwrócony.

Warto również sporządzić protokół i określić przypadki wcześniejszego zwrotu. Użyczający może żądać oddania rzeczy przed terminem m.in. wtedy, gdy jest używana sprzecznie z umową, została bez upoważnienia powierzona innej osobie albo stała się mu potrzebna z nieprzewidzianych wcześniej powodów.

Podstawa: art. 710–716 Kodeksu cywilnego.

Każdorazowo eksmisja członka rodziny budzi sporą ilość kontrowersji. W wielu przypadkach takie sprawy dotyczą dorosłych dzieci, które nie chcą opuszczać rodzinnego domu czy byłego partnera życiowego. Rzecz jasna każda sytuacja jest inna, niemniej jednak za każdym razem sprawa jest bardzo delikatna. Bardzo często w kontekście takich spraw rozpatrywana jest umowa użyczenia. Jak można wyrzucić z domu członka rodziny? Nie można tego załatwić w polubowny sposób?

Eksmisja członka rodziny a umowa użyczenia

W wielu przypadkach bliskie osoby, takie jak dorosłe dziecko czy były partner życiowy mieszkają w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy użyczenia. Czym ona tak naprawdę jest?

Art. 710. Kodeksu cywilnego. Istota umowy użyczenia
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, umowa użyczenia rządzi się nieco innymi prawami. Podstawową różnicą jest to, że dzierżawa na jej podstawie ma całkowicie bezpłatny charakter. Co więcej, jest ona równoznaczna z nadaniem tytułu prawnego do lokalu lub domu. To właśnie dzięki temu osoba wpisana w umowę użyczenia może w całkowitej zgodzie z przepisami i właścicielem mieszkać w danej nieruchomości.

Kolejną różnicą jest fakt, że umowę użyczenia można zawrzeć w formie ustnej. Z uwagi na to, że najczęściej zawierają ją osoby mające relacje rodzinne, to właśnie ustne porozumienie ma miejsce najczęściej. Inaczej kwestia przedstawia się w przypadku regulacji – odpowiadają za nie konkretne przepisy kodeksu cywilnego. Niekiedy nawet nieświadomie, umowę użyczenia strony zawierają na czas nieokreślony.

Umowa użyczenia – warunki prawne

Z uwagi na specyfikę, jaką odznacza się umowa użyczenia, niemożliwym jest rozpatrywanie jej na takiej samej płaszczyźnie, jak standardowej umowy najmu. Jej bezpłatny charakter i dozwolona ustna forma zawarcia sprawia, że nie muszą ponadto istnieć żadne konkretne przesłanki w kontekście jej wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku pojawiłaby się nierówność wobec prawa. Najważniejsze w tym kontekście jest to, że umowa użyczenia zawierana jest z reguły na okres nieokreślony. Mając na względzie powyższe rozważania, zasadnym jest stwierdzenie, że z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, umowa wygasa każdorazowo, gdy użyczający podejmie się jej wypowiedzenia.

Przykładem może być właściciel, który od kilku lat użycza lokalu innej osobie na podstawie umowy użyczenia. Po pewnym czasie uznaje jednak, że wykorzystywano go w sposób niewłaściwy lub sam chce w nim zamieszkać. W takiej sytuacji ma zupełne prawo do tego, aby wystawić pisemne wypowiedzenie i wskazać termin opuszczenia lokalu przez osobę tam zamieszkującą.

Co w sytuacji, gdy umowa użyczenia ofiaruje pomoc członkowi rodziny lub przyjacielowi? Wówczas takie osoby mogą być spokojne dzięki ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie takiego stosunku wymaga złożenia pozwu do sądu w sytuacji, gdy lokator nie chce dobrowolnie opuszczać lokalu.

Art. 716. Kodeksu cywilnego. Przesłanki do żądania zwrotu rzeczy użyczonej
Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Umowa użyczenia – jak wygląda pisemne wypowiedzenie?

Kiedy już dojdzie do konieczności wypowiedzenia umowy użyczenia, konieczne jest trzymanie się formy jego sporządzenia. Przede wszystkim powinna się w nim znaleźć informacja o terminie nawiązania porozumienia ustnego. W praktyce oznacza to początek zamieszkiwania w danym lokalu. Dalej należy powołać się na złożone wypowiedzenie umowy użyczenia i przedstawić sądowi przyczyny, dla których użyczający postanowił ją przerwać. Najczęstszymi powodami są:

• stosowanie przemocy,
• niewłaściwe zachowanie,
• opóźnienia w płatnościach,
• działania na szkodę lokalu.

Przy okazji przedstawiania przyczyn wypowiedzenia umowy użyczenia, każdorazowo należy dokładnie i szczegółowo opisać stan faktyczny. Istotne są również dowody na zaistnienie winy ze strony lokatora.

Bardzo ważnym dowodem w całym procesie jest złożone wypowiedzenie umowy użyczenia. Chcąc zakończyć stosunek z najemcą, użyczający powinien posiadać dowód w postaci listy poleconego z potwierdzeniem odbioru takiego oświadczenia. Dodatkowo trzeba pamiętać o dowodzie z przesłuchania jako strony powodowej. Niekiedy również jako dowód mogą być brani pod uwagę powołani świadkowie, np. zorientowani w sytuacji mieszkaniowej sąsiedzi.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, to sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.