Czym jest kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu?

Przy okazji zawierania niemal każdej umowy najmu, kaucja zabezpieczająca jest jednym z jej niezbędnych elementów. Wynajmujący pobierają ją na poczet pokrycia ewentualnych szkód, wynikających z trwania stosunku najmu.

Środki te powinny być nienaruszone przez cały okres umowy i zwrócone po jej zakończeniu. Ma to swoje przełożenie wtedy, gdy najemca nie doprowadził do żadnych usterek.

Kaucja zabezpieczająca w świetle przepisów prawnych

Najpełniejsza definicja kaucji zabezpieczającej znajduje się w treści art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi ona, że jej wpłacenie może warunkować powstanie stosunku prawnego w postaci zawarcia umowy.

Art. 6. Kaucja zabezpieczająca

  1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
  2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
    1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
    2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
  3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
  4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Nieco inne warunki związane są z najmem okazjonalnym lokalu. W tym przypadku kaucja zabezpieczająca również może być podstawą do zawarcia umowy, jednak jej maksymalna wysokość jest znacznie niższa.

Art. 19a. Umowa najmu okazjonalnego lokalu

  1. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
  2. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
Kaucja zabezpieczająca

Czy kaucja zabezpieczająca jest konieczna?

To, czy kaucja zabezpieczająca będzie warunkiem podpisania umowy najmu jest tak naprawdę zależne od stron umowy. Jeśli tylko najemca nie sprzeciwia się takiemu zabezpieczeniu lokalu mieszkalnego, wówczas stanowi ona podstawę do roszczenia zapłaty za ewentualne uszkodzenia. Jeśli potencjalny lokator nie wywiąże się z tego obowiązku, wówczas właściciel jak najbardziej ma prawo nie wydać lokalu takiej osobie.

Z uwagi na popularność i częstotliwość stosowania kaucji zabezpieczającej, trudno wyobrazić sobie scenariusz, wedle którego ignorujący zapisy umowy najemca wprowadza się do lokalu. Jeśli tylko obie strony dojdą w tej kwestii do porozumienia, wynajmujący nie powinien wydawać lokatorowi kluczy do chwili, w której nie trzyma on pieniędzy. Tylko taki przebieg gwarantuje uruchomienie stosunku prawnego w postaci rozpoczęcia trwania umowy najmu.

Przed czym chroni kaucja zabezpieczająca?

Z prawnego punktu widzenia, kaucja zabezpieczająca daje wynajmującemu możliwość zabezpieczenia roszczeń w wymiarze rzeczowym. Oznacza to, że służy ona do pokrycia wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Warto pamiętać, że jest ona gwarantem pokrycia nie tylko zaległości czynszowych. Dotyczy ona również innych, które powstały w trakcie najmowania mieszkania aż do jego opróżnienia przez najemcę. Do takich zaległości zalicza się:

  • zaległy, niezapłacony czynsz,
  • koszty związane z bezprawnym korzystaniem z lokalu mieszkalnego,
  • opłaty nie leżące w gestii wynajmującego, do których zaliczają się opłaty za wodę i ścieki, energię, ciepło, gaz, wywóz odpadów,
  • opłaty dotyczące zużycie elementów wyposażenia technicznego lokalu, za których naprawę lub wymiany musi zapłacić najemca,
  • odszkodowanie wynikające z uszkodzenia elementów mieszkania, powstałych na skutek usterek spowodowanych przez najemcę,
  • odsetki i nalezności uboczne dotyczące głównych należności.

Rozliczenie kaucji zabezpieczającej

Kaucja zabezpieczająca powinna wrócić do najemcy dopiero po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu przez niego mieszkania. Termin jej oddania wynosi maksymalnie miesiąc od opuszczenia przez lokatora lokalu. Dokładny dzień wypłaty nie jest już jednak tak istotny. Jeśli wynajmujący potwierdzi obecność uszkodzeń w mieszkaniu lub innych należności, wówczas rozliczenia może dokonać ostatniego dnia z tego miesięcznego terminu. Do tego czasu ma możliwość naliczania sobie ustawowych odsetek.

Kaucja zabezpieczająca i podstawy jej rozliczenia

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.

wzór umowy najmuPobierz umowę najmu pokoju
Umowa najmu mieszkania PDF  /  Umowa najmu pokoju PDF

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *