Podatek od najmu prywatnego w 2026 roku – ryczałt i stawki

Wojciech Kłodziński3 min czytania

W 2026 roku przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że właściciel oblicza podatek od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o koszty remontu, wyposażenia czy odsetki od kredytu.

Dawny tytuł tego poradnika sugerował możliwość niepłacenia podatku. Dziś właściwe pytanie brzmi: jak prawidłowo ustalić przychód i nie zapłacić podatku od kwot, które zgodnie z umową nie są przysporzeniem właściciela.

Stawki ryczałtu od najmu prywatnego w 2026 roku

• 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku małżonków, którzy złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, próg zastosowania stawki 12,5% wynosi 200 000 zł. Szczegóły zależą od sytuacji małżonków i sposobu rozliczania przychodów.

Przychód to nie zawsze każda kwota wpłacona przez najemcę

Umowa powinna wyraźnie oddzielać czynsz należny właścicielowi od opłat, które najemca ponosi za administrację, media albo inne świadczenia. Sposób zapisania obowiązku opłat ma znaczenie przy ustalaniu przychodu właściciela.

Jeżeli najemca zgodnie z umową jest zobowiązany ponosić określone opłaty niezależnie od czynszu, trzeba zachować dokumenty pokazujące ich charakter i sposób rozliczenia. Nie należy jednak tworzyć sztucznej konstrukcji tylko po to, aby ukryć część wynagrodzenia właściciela.

Ryczałt nie pozwala odliczać kosztów

Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem wydatki na remont, meble, prowizję pośrednika, ubezpieczenie czy odsetki od kredytu nie obniżają podstawy opodatkowania. Właściciel powinien uwzględnić to przy ustalaniu ceny najmu i planowaniu rentowności.

Inne zasady mogą dotyczyć najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. O kwalifikacji nie decyduje sama liczba lokali ani nazwa przelewu, lecz całokształt okoliczności. Przy większym portfelu warto omówić model rozliczeń z księgowym lub doradcą podatkowym.

Jak przygotować dokumenty do rozliczenia?

1. zachowaj podpisaną umowę i aneksy,
2. oddziel w umowie czynsz właściciela od opłat dodatkowych,
3. prowadź zestawienie otrzymanych wpłat,
4. zachowuj rozliczenia administracji i mediów,
5. uzgadniaj kaucję jako zabezpieczenie zwrotne, a nie dodatkowy czynsz,
6. sprawdź aktualny sposób wpłacania ryczałtu i wykazania przychodów w zeznaniu rocznym.

Umowa pomaga również w podatkach

Niejasna umowa utrudnia nie tylko rozliczenie z najemcą, lecz także ustalenie przychodu. Dokument powinien osobno wskazywać czynsz, opłaty administracyjne, media, kaucję i ewentualne rozliczenia okresowe. Kwoty na przelewach powinny odpowiadać temu podziałowi.

Oficjalne informacje i bieżące stawki publikuje Ministerstwo Finansów w serwisie Podatki.gov.pl — dochody z najmu. Ten poradnik ma charakter informacyjny; przy nietypowym modelu najmu lub działalności gospodarczej potrzebna może być indywidualna analiza podatkowa.