Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – kto jest odpowiedzialny za naprawę i kto poniesie jej koszty?
Bez względu na to, czy jest się najemcą czy właścicielem zamieszkiwanej nieruchomości, awarie się zdarzają – mniejsze lub większe – i niejednokrotnie mogą być kwestią sporną. Bo o ile w prywatnym mieszkaniu/domu nie ma wątpliwości kto jest odpowiedzialny za naprawy – o tyle w wynajmowanej nieruchomości lepiej ustalić takie kwestie przy podpisaniu umowy, aby w późniejszym okresie uniknąć zaskoczeń, nieprzyjemności czy sporów.
Podstawą do pociągnięcia którejś ze stron (właściciela lub najemcy) do odpowiedzialności za usunięcie występującej usterki, stanowi Ustawa o ochronie praw lokatorów, i o ile w umowie nie występują inne ustalenia (bo oczywiście strony mogą postanowić inaczej) – to właśnie zapisy Ustawy są dla obu stron wiążące.
Obowiązki wynajmującego
Ustawa o ochronie lokatorów nakłada na właściciela mieszkania przede wszystkim obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z: paliw gazowych i ciekłych, wody, energii elektrycznej, ciepła, windy oraz innych instalacji urządzeń wyposażenia budynku i lokalu. Szczegółowo:
- utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, które służą do wspólnego użytku mieszkańców, a także przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy)
- dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
– napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu
Właściciel ma obowiązek wymienić zużyte elementy wyposażenia, jeśli oddaje w najem lokal opróżniony przez dotychczasowego najemcę.
Obowiązki najemcy
Po stronie najemcy leży bieżąca konserwacja i naprawy wielu elementów mieszkania. Jest on obowiązany utrzymywać lokal (oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony) we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. W sytuacji gdy najemca dokona świadomego zniszczenia w lokalu, nie ulega wątpliwości, że jest on odpowiedzialny za naprawę. W sytuacji usterek z przyczyn niezależnych, zgodnie z Ustawą, najemca jest odpowiedzialny za dbanie oraz naprawy:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, itd.
- okien i drzwi
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony (łącznie z ich wymianą)
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej)
- pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów)
- etażowego centralnego ogrzewania (w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana)
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych – w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
– malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów
– malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Podsumowując
O ile strony w umowie nie postanowią inaczej, wszelkie dylematy dotyczące usuwania usterek rozstrzygane są na podstawie wspomnianej wcześniej Ustawy o ochronie praw lokatorów. Krótko mówiąc, oznacza to, że właściciel odpowiedzialny jest za przekazanie mieszkania w pełni sprawnego, zgodnego z umową oraz ponosi odpowiedzialność za wszelkie usterki „wewnątrz ścian” – jeśli pęknie rura w ścianie lub instalacja elektryczna zacznie szwankować, naprawa leży w obowiązkach wynajmującego.
Najemca natomiast odpowiedzialny jest za bieżące dbanie i konserwowanie sprzętów i wyposażenia – jeśli w trakcie trwania umowy dokona on jakichkolwiek zniszczeń, jest on odpowiedzialny za przywrócenie mieszkania do stanu początkowego (wymiana zniszczonych mebli, zaszpachlowanie dziur w ścianach wraz z odmalowaniem, wymiana pękniętego węża w pralce) oraz pozostawienie wszystkich udostępnionych wcześniej sprzętów zdatnych do użytku.
