Kredyt hipoteczny. Wynająć kolejne, a może kupić własne mieszkanie?
Powszechnie wiadomo, że rynek nieruchomości jest obfity w różnorodne oferty, niestety mało kto posiada na koncie oszczędnościowym sumę, która pozwoliłaby na zakup własnej nieruchomości bez konieczności zapożyczenia się.
Zanim jednak zdecyduje się na zaciągnięcie pożyczki w banku, warto dowiedzieć się, jak działa ta forma kredytu hipotecznego.
Czym jest kredyt hipoteczny?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, mającym na celu zabezpieczenie wykonania zobowiązania z majątku dłużnika.
Mówiąc prościej, kupując mieszkanie/dom na kredyt hipoteczny, zobowiązujemy się do jego spłaty, pod groźbą utraty nieruchomości.
Brzmi groźnie, jednak jest to zabezpieczenie dla banku, pewnego rodzaju gwarancja spłaty, a dla nas niejednokrotnie jedyna szansa na zrealizowanie marzenia w postaci własnego mieszkania czy domu.
Nie ma przeszkód, aby wierzycielem hipotecznym była inna osoba prawna (lub nawet fizyczna), np.: SKOK, organ administracji państwowej, fundusz inwestycyjny, prywatna firma czy osoba prywatna.
Hipoteka powstaje w momencie dokonaniu wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawą do wpisu jest: umowa zawarta na piśmie (gdy wierzycielem jest bank lub SKOK), akt notarialny (gdy wierzycielem jest osoba fizyczna lub prawna) lub decyzja administracyjna/orzeczenie sądu – jednak nie jest to częsty przypadek.
Po spłacie zobowiązania, właściciel nieruchomości dostarcza dowód spłaty zobowiązania, wnosi opłatę za wpis i składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Hipotekę można ustanowić również na posiadanej już nieruchomości (np. w celu zakupu kolejnej) czy też na prawie do nieruchomości, innym niż prawo własności, np.: prawo do użytkowania wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Rodzaje hipoteki
Hipoteka umowna – jest to dobrowolne oświadczenie woli złożone przez właściciela nieruchomości o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego lub umownie (hipoteka bankowa).
Hipoteka przymusowa – powstaje bez zgody właściciela obciążonej nieruchomości. Ustanowiona zawsze na podstawie decyzji uprawnionego organu – postanowienie prokuratora lub sądu. Sytuacje w których może dojść do powstania hipoteki przymusowej to np. duże zaległości względem ZUS, czy Urzędu skarbowego.
Hipoteka łączna – zabezpieczenie hipoteczne ustanawiane jest na kilku nieruchomościach, np.: hipoteka łączna ustanowiona na dwóch kawalerkach, celem zakupu większego mieszkania lub domu. W momencie wypowiedzenia umowy kredytu przez bank, dokonuje on wyboru, z której nieruchomości w pierwszej kolejności będzie egzekwował spłatę.
Hipoteka odwrócona – jest to pożyczka, która zostanie ostatecznie spłacona ze sprzedaży nieruchomości, np.: pożyczka na odnowienie domu w celu uzyskania wyższej kwoty ze sprzedaży tej nieruchomości. Najczęściej jednak decydują się na nią osoby starsze – w zamian za prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości oraz spory zastrzyk gotówki, oddają pośmiertnie nieruchomość na rzecz finansującego (np. bank) – w tej sytuacji działa to jak umowa dożywocia.
Co jeszcze trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym?
Przede wszystkim – polisa ubezpieczeniowa. Z pewnością bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego wymagać będzie ubezpieczenia na życie, oraz ubezpieczenia domu czy mieszkania na którym ustanowiona jest hipoteka.
Warto również uregulować tutaj kwestie spłaty zadłużenia. Mimo, że zabezpieczenie pożyczki nieruchomością jest poważną umową, w rzeczywistości wcale nie jest prosto stracić mieszkanie/dom.
O ile o spóźnieniu z uregulowaniem raty bank przypomni nam niezwłocznie – telefonicznie, następnie wysyłając monit (zawiadomienie, za które również należy zapłacić) – o tyle wkroczenie przez bank na ścieżkę sądową oraz zwrócenie się do komornika nie następuje natychmiastowo. BTE, czyli bankowy tytuł egzekucyjny jest to zapis w umowie kredytowej, w którym określony jest termin w jakim bank wystąpi do sądu o pomoc w wyegzekwowaniu spłaty zadłużenia. Do tego etapu lepiej nie dopuścić, mimo, że jest to ostateczność. Po wystąpieniu do sądu, bank zleca komornikowi wyegzekwowanie zadłużenia. Na szczęście dla kredytobiorców, istnieje możliwość, aby bank wstrzymał się z podjęciem działań komorniczych na co najmniej pół roku.
A co ze sprzedażą nieruchomości z hipoteką? Hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem, dzięki czemu nie ma przeszkód w jej sprzedaży. Nabycie nieruchomości z hipoteką, oznacza również nabycie zobowiązania do jej spłaty. Warto więc przed zakupem nieruchomości sprawdzić w Księdze wieczystej, jaka jest jej sytuacja prawna.
Wynajem mieszkania zakupionego na kredyt hipoteczny również nie stanowi problemu. Ponadto, właściciel ma możliwość, aby raty kredytu uwzględnić w zeznaniu podatkowym przy rozliczeniu za wynajem.
Hipoteka niejednokrotnie jest jedynym, ale również rozsądnym wyborem, gdy chcemy wejść w posiadanie nieruchomości. Nie jest to nic skomplikowanego i jest pewnego rodzaju inwestycją w przyszłość, wartą rozważenia.
