Ustawa o ochronie praw lokatorów – prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów
Warto wiedzieć, że umowa najmu nie jest jedynym obowiązującym dokumentem przez cały okres trwania najmu. Fundamentalna jest tu Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Dokument ten jest przede wszystkim prawną podstawą zawarcia jakiejkolwiek umowy najmu.
Ustawa dosyć szczegółowo reguluje kwestie takie jak:
- przepisy ogólne (lokale będące w dyspozycji jednostek organizacyjnych, lokale gminne, wysokość czynszów dla najmu lokali mieszkalnych),
- prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów,
- najem okazjonalny lokalu,
- najem instytucjonalny lokalu,
- mieszkaniowy zasób gminy,
- najem socjalny lokalu,
- tymczasowe pomieszczenia,
- zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe,
Pod lupę weźmiemy Rozdział 2 Ustawy, z którym warto się zapoznać będąc właścicielem wynajmowanego mieszkania jaki i jego najemcą.
Jeśli nie zawarliśmy czegoś w umowie, nie oznacza, że mamy pełną dowolność i swobodę działania – każdą ze stron obowiązują szczególne prawa – skupimy się konkretnie na tych, które dotyczą standardowego najmu.
Jakie prawa i obowiązki określa ustawa?
Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (wg stawki czynszu z dnia zwarcia umowy).
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu oraz podlega waloryzacji. W przypadku gdy czynsz początkowo wynosi 1000 zł, kaucja również.
Stan techniczny i naprawy
Wynajmujący jest obowiązany do udostępnienia lokalu posiadającego wszelkie istniejące instalacje oraz urządzenia związane z budynkiem sprawne; jeśli oddaje lokal do ponownego wynajęcia, ma obowiązek wymienić wszelkie zużyte elementy wyposażenia.
Ponadto, w jego obowiązkach leżą wszelkie naprawy budynku, jego pomieszczeń, urządzeń oraz instalacji wewnętrznych ( wodociągowej, gazowej, wodnej), pieców, okien, drzwi, podłóg, tynków.
Najemca natomiast obowiązany jest do utrzymywania właściwego stanu technicznego i higieniczno-sanitarnego wynajmowanych pomieszczeń oraz przestrzegać porządku domowego i chronić części wspólne.
W jego obowiązkach leży bieżąca naprawa i konserwacja wszelkich elementów wyposażenia lokalu (np. podłogi, okna, meble, kuchnie, wanny, gniazdka, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych) oraz usuwanie wyrządzonych szkód (np. odmalowanie ścian jeśli zostały uszkodzone).
Należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, określający stan techniczny i stopień zużycia urządzeń znajdujących się w lokalu.
Najemca wprowadzi w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego (ten z kolei może żądać ich usunięcia).
Najemca ma obowiązek odnowić lokal, dokonać obciążających go napraw oraz zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów (dot. trzonów kuchennych, urządzeń sanitarnych). Jeśli najemca dokonał wymiany elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot części poniesionych kosztów).
Zmiany w wysokości czynszu i opłat
Podwyższanie czynszu (poza przyczynami niezależnymi od właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Właściciel przedstawia na piśmie wszelkie podwyżki opłat od niego niezależnych, lokator opłaca podwyższone opłaty tylko w wysokości niezbędnej.
W stosunkach najmu właściciel może pobierać jedynie opłaty za czynsz oraz opłaty niezależne od właściciela (jeśli lokator nie ma umowy zawartej bezpośrednio z dostawcą mediów).
Udostępnienie lokalu właścicielowi
Jeśli bezpośrednio awaria wywoła szkodę lub zagraża jej powstaniem, lokator ma obowiązek udostępnić lokal w celu jej usunięcia, pod groźbą wejścia do lokalu w obecności Policji (pod nieobecność najemcy właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy).
Po ustaleniu terminu lokator udostępnia lokal w celach przeglądu jego stanu, wyposażenia oraz wykonania niezbędnych prac.
Jeśli naprawa tego wymaga, lokator jest obowiązany przenieść się na koszt właściciela do lokalu zastępczego (maksymalnie na rok).
Wypowiedzenie umowy
Na miesiąc naprzód właściciel może wypowiedzieć umowę jeśli lokator:
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową,
- zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy,
- wynajął, podnajął, oddał do użytku lokal bez zgody właściciela,
- używa lokalu wymagającego opróżnienia (wówczas przysługuje lokal zastępczy),
- jeśli lokator posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w okolicy,
Wypowiedzenie sześć miesięcy naprzód, jeśli lokator nie zamieszkuje przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, lub właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (zapewnia wówczas lokal zamienny – jeśli nie, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata).
Jeśli właściciel nie zamieszka, lub zamieszka na okres krótszy niż pół roku w lokalu, najemca ma prawo do powrotu lub żądania zwrotu różnic w ponoszonych obecnie opłatach.
Z ważnych przyczyn, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy, jeśli strony nie osiągnęły porozumienia. Inny lokator budynku, jego właściciel czy współlokator również mogą wytoczyć powództwo, jeżeli lokator czyni uciążliwym korzystanie z lokali w budynku.
Jeżeli wypowiada się umowę lokatorowi, który przekroczył 75 lat i który nie posiada praw do innego lokalu ani świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne po jego śmierci.
Wyrok sądu
Sąd uprawnia wynajmującego do zawarcia umowy najmu socjalnego, którego obowiązek zapewnienia ciąży na gminie. Brane są pod uwagę: sytuacja materialna, rodzinna oraz dotychczasowy sposób korzystania z lokalu. Obowiązkowo przyznaje się najem socjalny: kobietom w ciąży; małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym wraz z opiekunem; obłożnie chorym; emerytom i rencistom; bezrobotnym; oraz spełniającym przesłanki określone przez radę gminy.
Opróżnienie lokalu jest wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.
Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku.
Gdy powodem opróżnienia lokalu jest przemoc w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, opróżnienia dokonuje się wraz z wyrokiem sądu.
Osoby zamieszkujące lokal bez tytułu prawnego, lub oczekujące na lokal socjalny mają obowiązek do momentu opróżnienia go uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za lokal.
Jeśli lokatorowi gmina nie dostarczy lokalu socjalnego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.
Podsumowując
Podpisując umowę najmu, strony mogą zawrzeć w niej własne ustalenia, inne od tych które widnieją w ustawie, oraz dotyczące kwestii, których ustawa w żaden sposób nie reguluje.
