Kara umowna w umowie najmu. Czym jest i jak ją stosować?
Spora część wynajmujących może wyrazić chęć zabezpieczenia się przed nieprzewidzianymi sytuacjami. Kara umowna jest obok kaucji zabezpieczającej jedną z takich form, ale jej zastosowanie musi być poparte odpowiednimi przesłankami.
W sporej części przypadków zdarza się, że jej ustanowienie i wcielenie w życie jest wręcz niewykonalne. Istnieją jednak regulacje prawne w tym zakresie, pomagające właścicielom dociekać swoich praw.
Czym jest kara umowna?
Używając terminologii prawniczej, kara umowna jest pewnego rodzaju zryczałtowanym odszkodowaniem. Dzięki niemu wynajmujący ustala pewną kwotę pieniężną, która okazuje się być wystarczającą do pokrycia długów wynikających z niedotrzymania warunków umownych.
Najważniejsze jest to, że jej wysokość wcale nie musi być równoznaczna z wartością rzeczywistej poniesionej szkody. Dokładny zakres sytuacji i obowiązków, które kara umowna może obejmować widnieje w artykule 483 kodeksu cywilnego.
Art. 483 kodeksu cywilnego. Pojęcie kary umownej:
§ 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.
Mając na uwadze powyższą definicję, istotnym nakreślenia jest fakt, iż zaległości wynikających z braku płatności czynszu nie można objąć karą umowną. Należność z tego tytułu przyjmuje charakter pieniężny, podczas gdy kara może obejmować jedynie zobowiązania niepieniężne. Czynsz w takiej sytuacji zabezpieczany jest odsetkami, które strony umowy jak najbardziej mogą zawrzeć w umowie najmu.
Co więcej, kara umowna może zostać zastosowana wobec przedwczesnego rozwiązania umowy najmu. Jeśli strony podpiszą ją na 12 miesięcy, natomiast najemca postanowi zrezygnować z lokalu po trzech miesiącach, wówczas należy sporządzić rozwiązanie za porozumieniem stron.
Dodatkowo lokator jest zobowiązany do uiszczenia kary umownej w stosownej wysokości. W tej sytuacji odszkodowanie pobiera się z tytułu nienależytego wykonania umowy, wbrew ustalonym zapisom.
Kara umowna w przypadku zajmowania lokalu bez tytułu prawnego?
Kiedy umowa najmu wygasa lub zostaje rozwiązana, najemca ma obowiązek opuścić lokal i dokonać jego opróżnienia ze swoich rzeczy. Mając na uwadze definicję z kodeksu cywilnego, kara umowna o charakterze niepieniężnym może być w tym przypadku zastosowana. Jej zapis w umowie może dotyczyć sytuacji, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić i opróżnić mieszkania pomimo ustania stosunku najmu.
Mimo całkiem realnej możliwości zastosowania kary umownej w takiej sytuacji, po stronie najemcy staje ustawa o ochronie praw lokatorów. Regulacje w tym zakresie znajdują się w artykule 18.
Artykuł 18. ochrona praw lokatorów. Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego:
- Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
- Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
Słusznym jest wskazanie, iż odszkodowanie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów w pewnym sensie jest równoznaczne z karą umowną. Różnicą w tej sytuacji jest jedynie nomenklatura wobec najemcy i wynajmującego, jednak efekt jest taki sam. W przypadku sprzecznego z warunkami umowy postępowania ze strony lokatora, musi on uiszczać na poczet właściciela stosowną kwotę pieniędzy.
Czy kara umowna jest obowiązkowa?
Podobnie jak w przypadku wielu innych zapisów w umowie najmu, zawarcie w niej kary umownej jest dla wynajmującego dobrowolne. Na drodze negocjacji obu stron należy ustalić ich odpowiedzialność w zakresie realizowania najmu, w co wlicza się możliwość nałożenia kary za brak wywiązania się z warunków.
W przypadku uszkodzeń lub zachowań niezgodnych z umową o charakterze pieniężnym, odszkodowanie można pokryć z kaucji zabezpieczającej.
Co w sytuacji, gdy w umowie nie ma zapisu o karze umownej, a najemca dopuści się czynności sprzecznych z zapisami? Wówczas wynajmujący ma możliwość sporządzenia wypowiedzenia umowy, pozbywając się tym samym problematycznego lokatora.
Jeśli potrzebujesz sprawdzonych umów najmu mieszkania, skorzystaj z oferty sklepu Rentumi.
