Umowa najmu mieszkania. Zapisy i błędy na które trzeba uważać.
Umowa najmu mieszkania musi być zgodna z ustawą o ochronie praw lokatorów, która w prawie polskim reguluje zasady najmu lokalów mieszkalnych. Na jakie niekorzystne zapisy w umowie trzeba uważać przedstawimy w poniższym artykule.
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza właścicieli lokalów w określaniu postanowień umowy na swój, dowolny sposób. Obydwie strony nie mogą swobodnie kształtować treści umowy. Jeśli jednak dokument będzie zawierał treść, których nie da się pogodzić z ustawą, umowa pod względem prawnym będzie nieważna.
Rozwiązanie umowy najmu wbrew postanowieniem ustawy
Jednym z najczęstszych niedozwolonych postanowień w umowach najmu jest określenie okresu rozwiązania umowy w sposób sprzeczny z ustawą.
Niejednokrotnie zdarzają się przypadki, że rozwiązanie umowy najmu może nastąpić z miesięcznym lub dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Wypowiedzenie może zostać dokonane tylko zgodnie z artykułem 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
- mimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z zapisami zawartymi w umowie;
- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat;
- wynajął lokal bez zgody właściciela;
- nadal używa lokalu, który wymaga opróżnia związku z np. rozbiórką lub remontem;
Czy własne zasady podnoszenia czynszu są zgodne z prawem?
Częstym zapisem w umowach najmu jest próba określenia przez właściciela własnych zasad podnoszenia czynszu. Zdarzają się umowy, w których znajduje się zapis o podnoszeniu czynszu o dozwoloną kwotę z miesięcznym wypowiedzeniem.
Poza najmem okazjonalnym takie zapisy w umowach są sprzeczne z obowiązującym prawem. W przypadku podwyżki opłat, właściciel nieruchomości musi przedstawić lokatorowi zestawienie opłat wraz z uzasadnieniem podwyżki.
Podwyższenie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co pół roku. Roczne podwyższenie kwoty czynszu nie może być wyższe niż 10% dotychczasowej kwoty. Natomiast, jeśli chodzi o wysokość podwyżki, na ten temat jasno wypowiada się ustawa o ochotnie praw lokatorów:
Podwyżka w wyniku, której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie. (…) Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
- 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
- 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.
Brak protokołu zdawczo odbiorczego
Niekorzystną rzeczą dla najemcy jest brak dołączonego do umowy najmu mieszkania, protokołu stanu lokalu i wszystkich innych urządzeń, które się w nim znajdują. W interesie lokatorów leży, aby protokół zdawczo odbiorczy był sporządzony.
Jest kilka kwestii, o których warto pamiętać przy tworzeniu protokołu. Zawiera on przede wszystkim opis stanu mieszkania, wykaz wszystkich liczników. Dobrą praktyką, często stosowaną jest dołączenie również dokumentacji fotograficznej.
Protokół zdawczo odbiorczy, po zakończonej umowie najmu pozwoli stronom na prawidłowym rozliczeniu kaucji.
Brak zapisu o sposobie wnoszenia opłat
Przy podpisywaniu umowy wynajmu mieszkania, zadbajmy o to, aby znalazł się w niej zapis o szczegółowym wymienieniu terminu i sposobie płatności opłat, które będziemy musieli płacić obok czynszu.
Dodatkowo pamiętajmy, aby opłaty płacić na podstawie rachunków, które zostały okazane nam, a nie tylko na podstawie oświadczeń wydanych przez właściciela nieruchomości.
Kolejnym ważnym zapisem, który musi znaleźć się w umowie wynajmu jest informacja o kaucji, którą wpłaciliśmy właścicielowi. W innym wypadku może nie odzyskać naszych pieniędzy.
Dodatkowo warto, aby w umowie najmu znalazł się jasny podział obowiązków, jeśli chodzi o naprawy w mieszkaniu. Warto, aby sprecyzować, kto za jakie naprawy będzie odpowiadał.
W inny przypadku, jeśli taki zapis się nie pojawi, obowiązki określa artykuł 6a i 8b ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku za większość napraw ustawa odpowiedzialnym czyni najemcę.
Pamiętaj, że umowa najmu mieszkania powstaje w wyniku negocjacji, zatem nie podpisuj pierwszej lepszej wersji takiej umowy.
Natomiast jeśli jesteś właścicielem lokalu i potrzebujesz sprawdzonych umów najmu mieszkania, skorzystaj z oferty sklepu Rentumi.
