Odzyskanie kaucji od niechętnego właściciela. Co może zrobić najemca?
Wojciech Kłodziński6 min czytaniaPlan działania
Co zrobić, gdy właściciel nie zwraca kaucji?
- zbierz umowę, potwierdzenie wpłaty, protokół i zdjęcia,
- poproś o pisemne zestawienie potrąceń,
- wyślij wezwanie do zapłaty z konkretnym terminem,
- zachowaj dowód doręczenia i rozważ dochodzenie roszczenia.
Potrącenie nie powinno być ogólnym „kosztem odświeżenia”. Właściciel powinien umieć wskazać należność lub szkodę i sposób jej wyliczenia.
Zwrot kaucji – 026
Miesiąc na rozliczenie, ale nie każde potrącenie jest zasadne
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego związanych z najmem. Właściciel może więc rozliczyć np. zaległy czynsz, nieopłacone media lub udokumentowane szkody, lecz powinien przedstawić sposób wyliczenia potrącenia.
Nie należy utożsamiać szkody ze zwykłym zużyciem. Kodeks cywilny stanowi, że po zakończeniu najmu rzecz ma zostać zwrócona w stanie niepogorszonym, ale najemca nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Dlatego tak ważny jest protokół przy przekazaniu i odbiorze mieszkania, zdjęcia oraz stany liczników.
Jeżeli termin minął, pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty z podaniem kwoty, numeru rachunku i rozsądnego terminu. Warto poprosić o faktury, kosztorysy lub inne dokumenty uzasadniające potrącenia. Zachowaj umowę, protokoły, korespondencję i potwierdzenie wpłaty kaucji.
Źródła: art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 675 Kodeksu cywilnego.
Wbrew pozorom takie sytuacje, jak zaprezentowana w tytule mogą zdarzać się dość często. Odzyskanie kaucji przez najemcę niekiedy jest żmudnym i długotrwałym procesem. Uzależnione to jest jednak od powodu, dla którego właściciel postanowił zatrzymać pieniądze. Żadne statystyki nie są w stanie potwierdzić, jak duża liczba wynajmujących postępuje podobnie. Jedni nie robią żadnych problemów i jeśli nie ma żadnych zaległości z tytułu umowy najmu, środki szybko trafiają powrotnie do lokatora. Inni jednak zatrzymują je dla siebie, nierzadko nie podając nawet powodu.
Jak w każdej innej sprawie, pieniądze często stanowią kość niezgody pomiędzy dwoma stronami interesów. Dla najemcy kaucja w wysokości miesięcznego czynszu może być wysoka, a co dopiero mówić o kwocie wynoszącej równowartość dwóch czynszów. Jakiekolwiek działania związane z aspektem finansowym powinny być jasno i klarownie zapisane w umowie najmu mieszkania. W przeciwnym wypadku lokator może napotkać na sytuację, w której wynajmujący może uciekać się do nieczystych zagrywek i nie zwracać otrzymanych od niech pieniędzy w ramach zabezpieczenia lokalu mieszkalnego.
Czy odzyskanie kaucji jest w ogóle możliwe?
Najemca może stanąć przed koniecznością stawienia czoła trudnej i złożonej sytuacji. Przypuśćmy, że lokator nie ma wobec wynajmującego żadnych zaległości związanych z korzystaniem z mieszkania. Przykładem mogą być płatności za czynsz. Dodatkowo właściciel lokalu nie ma żadnych roszczeń co do stanu lokalu. Mimo to, osoba od której wynajmowano mieszkanie nie chce zwrócić pieniędzy, które otrzymała tuż po podpisaniu umowy. Czy odzyskanie kaucji w przypadku takiego właściciela jest możliwe?
Właściciel pobiera kaucję jako zabezpieczenie przed zadłużeniem ze strony najemcy lub przed uszkodzeniem czy zniszczeniem lokalu mieszkalnego w trakcie wynajmu. Jeśli do takich sytuacji nie doszło, wynajmujący ma obowiązek zwrócić pieniądze, jakie otrzymał przy podpisaniu umowy w terminie jednego miesiąca od momentu jej wygaśnięcia lub wyprowadzki lokatora. W przypadku braku takiego scenariusza, wówczas najemca ma dwa sposoby, aby odzyskać swoje środki.
Jak najemca może odzyskać kaucję?
Choć może to brzmieć drastycznie, lokator może podjąć następujące kroki w celu odzyskania kaucji:
- Wezwanie do zapłaty
- Pozew do sądu
Wezwanie do zapłaty
Pierwsza z opcji zakłada wysłanie do wynajmującego pisma z wezwaniem do zapłaty. Treść takiego dokumentu nie ma żadnego standardu czy ustalonego formatu. Zaleca się, aby zawarta została w nim między innymi wysokość żądanej kwoty kaucji, numer rachunku bankowego, termin do zwrotu pieniędzy, a także ostrzeżenie o podjęciu kolejnych kroków w przypadku braku odzewu ze strony właściciela lokalu mieszkalnego.
Przed skierowaniem sprawy do sądu porównaj wysokość roszczenia, dostępne dowody i przewidywane koszty. Warto najpierw poprosić o pisemne rozliczenie i spróbować wyjaśnić sporne pozycje. Przy niejasnych potrąceniach lub sporze o większą kwotę pomocna może być indywidualna porada prawna.
Pozew do sądu
Jeżeli wezwanie do zapłaty nie przyniesie rezultatu, można rozważyć pozew o zwrot kaucji. Opłata zależy od wartości roszczenia i rodzaju postępowania; nie należy zakładać stałego kosztu 30–60 zł. Przed złożeniem pozwu sprawdź właściwość sądu, wymagania pisma i aktualną opłatę. Zbierz umowę, potwierdzenie wpłaty kaucji, protokoły oraz korespondencję z wynajmującym.
Sam fakt wniesienia pozwu nie przesądza o wygranej. Sąd ocenia żądanie i dowody, a wynajmujący może kwestionować roszczenie oraz wykazywać podstawy potrąceń. Nakaz zapłaty nie jest gwarantowany; jeśli zostanie wydany, sposób i termin jego zaskarżenia wynikają z właściwego trybu postępowania oraz pouczenia sądu.
Odzyskanie kaucji przy pomocy tylko pierwszego kroku?
Przed skierowaniem sprawy do sądu porównaj wysokość roszczenia, dostępne dowody i przewidywane koszty. Warto najpierw poprosić o pisemne rozliczenie i spróbować wyjaśnić sporne pozycje. Przy niejasnych potrąceniach lub sporze o większą kwotę pomocna może być indywidualna porada prawna.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
