Wypowiedzenie umowy najmu, jeśli najemca nie wpłacił kaucji? Czy to możliwe?

Właściciele luksusowych mieszkań lub apartamentów z reguły decydują się na ustalenie wysokiego czynszu i wysokiej kaucji. W ten sposób chcą się ochronić przed nieczystymi zagrywkami ze strony potencjalnych najemców. Niektórzy z nich mogą planować różnego rodzaju kombinacje, wpływające na niekorzyść wynajmującego. Jednym z przykładów jest brak wpłacenia koniecznej kaucji, stanowiącej zabezpieczenie przed ewentualnymi uszkodzeniami. W takiej sytuacji wypowiedzenie umowy najmu będzie możliwe, ale warto najpierw dowiedzieć się, jak postępować w takiej sytuacji.

Załóżmy takie scenariusz. Właściciel lokalu mieszkalnego wynajmuje go najemcy i w trakcie ustalania warunków uzgadnia z nim, że kaucja wyniesie dwukrotność miesięcznego czynszu. Połowa tej kwoty trafia do rąk wynajmującego w chwili przekazania kluczy, zaś druga część w terminie siedmiu dni od tego momentu. Po upływie tego czasu okazuje się jednak, że lokator nie spełnił tego obowiązku i nie przelał środków na konto właściciela. Czy ten ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli nie trafiła do niego cała kwota kaucji?

Warunki wypowiedzenia umowy najmu.

Czy brak wpłaconej kaucji jest problemem?

Z ludzkiego punktu widzenia, oczywiście nie jest to komfortowa sytuacja. Wynajmujący zawodzi się na najemcy, a w dodatku musi włożyć więcej wysiłku w poszukiwania następnego lokatora. Zapewne żaden właściciel mieszkania nie zakłada takiego scenariusza, aby w bardzo krótkim czasie musiał wypowiedzieć umowę najmu. Bardzo ważny jednak jest fakt, że taki przypadek jak najbardziej upoważnia go do przedwczesnego zerwania umowy.

O takim rozwiązaniu świadczy art. 6 ust. 1. Ustawy o ochronie praw lokatorów, poświęcony tylko i wyłącznie kwestii kaucji.

Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów

  1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Niektórzy prawnicy uważają, że w umowie powinien znaleźć się tak zwany warunek zawieszający, dający wynajmującemu znacznie więcej możliwości. W praktyce oznacza to, że zacznie ona obowiązywać w swoim pełnym wymiarze dopiero po wpłaceniu przez najemcę całej kwoty kaucji. Ważne jest zatem, aby na samym początku ustalić konkretną kwotę. W przeciwnym wypadku właściciel mieszkania jak najbardziej ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Musi mieć jednak ku temu solidne podstawy, np. w postaci braku przelewu ze strony lokatora.

Jaki jest tego finał?

Upraszczając powyższe rozważania, całą sprawę można przedstawić w jeszcze bardziej przystępny sposób. Jeżeli najemca wbrew zapisom umowy nie wpłacił całej kwoty kaucji do ustalonego terminu, wówczas panuje przekonanie, iż umowa nigdy nie została zawarta. Jeśli taki scenariusz faktycznie ma miejsce, żadne wypowiedzenie umowy najmu nie jest konieczne. Umowa tak naprawdę rozwiązuje się sama, jeśli tylko lokator nie zapłacić ustalonej kwoty pieniędzy w danym okresie. Co za tym idzie, taka osoba nie ma żadnego tytułu prawnego do dalszego władania lokalem.

Brak konieczności oficjalnego wypowiedzenia umowy najmu nie jest jedyną korzyścią, jaką w takiej sytuacji ma wynajmujący. Dodatkowo ma on pewność, że najemca nie jest traktowany jako lokator w rozumieniu Ustawy o ochronie praw lokatorów. Taki tytuł przysługuje jedynie osobom, które posiadają inny tytuł prawny, niż prawo własności. A takim tytułem jest chociażby ważna umowa najmu. Jeśli zatem nie spełniono warunku zawieszającego, to taka umowa nie była ważna. Co za tym idzie, lokator nie będzie chroniony zapisami Ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu w przypadku braku kaucji nie jest potrzebne.

Wypowiedzenie umowy najmu nie jest potrzebne

Jak się okazuje, brak zapłacenia kaucji ze strony najemcy nie musi wcale oznaczać problemów. Wynajmujący musi tylko wiedzieć, w jaki sposób podejść do sprawy. Koniecznie należy przypomnieć, że jeśli w umowie najmu znajduje się informacja o kaucji, to jest ona zawarta pod warunkiem zawieszającym faktyczne wpłacenie ustalonej kwoty. Jeśli zatem taki scenariusz nie miał miejsca, można uznać, że taki dokument nigdy nie został zawarty. A to daje wszystkie możliwe korzyści właścicielowi mieszkania, może poza koniecznością szukania nowego lokatora.

Wypowiedzenie umowy najmu w scenariuszu opisanym powyżej nie jest konieczne. Dzieje się tak z uwagi na Ustawę o ochronie praw lokatorów, która zakłada, iż taki dokument pomiędzy oboma stronami nigdy nie istniał. Właściciel mieszkania ma zatem wszystkie karty po swojej stronie. Oczywiście pojawi się problem w postaci nieplanowanego poszukiwania nowego najemcy, ale jeśli wcześniejszy nie wywiązał się z warunków umowy, wówczas warto poświęcić nieco więcej czasu na znalezienie odpowiedniej osoby. A przynajmniej takiej, która nie będzie uciekała od odpowiedzialności uiszczenia ustalonej kwoty.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.

wzór umowy najmuPobierz umowę najmu pokoju
Umowa najmu mieszkania PDF  /  Umowa najmu pokoju PDF

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *