Podnajem lokalu użytkowego – jak to zrobić? Czy to możliwe?

Przedsiębiorca rozpoczyna działalność w nowym miejscu, ale efekty nie są zgodne z oczekiwaniami. Sprzedaż nie idzie najlepiej, a klienci nie wybijają okien i drzwi. Najemca podejmuje zatem decyzję o kompletnej zmianie i decyduje się na podnajem lokalu użytkowego. Ma dzięki temu nadzieję, że inna lokalizacja i inne pomieszczenie pomogą mu osiągnąć zamierzony zysk. Taki scenariusz brzmi nieco trochę na wyrost, ale jak najbardziej jest możliwy.

Analizują tę historię, zasadnym jest pytanie – czy najemca ma w ogóle prawo podjąć decyzję o podnajęciu lokalu użytkowego innej osobie? Czy jest to w ogóle regulowane jakimikolwiek przepisami prawnymi? I w końcu – czy w umowie najmu musi znaleźć się stosowny zapis, informujący o takiej możliwości? Jak w przypadku wielu innych życiowych scenariuszy, odpowiedź na te pytania wcale nie jest taka prosta.

Na podnajem lokalu użytkowego zgodę musi wydać wynajmujący

Pierwszą i podstawową zasadą w przypadku podnajmu lokalu użytkowego jest fakt, że zgodę na takie działanie musi wydać właściciel nieruchomości. Dokładnie wyjaśniona to art. 688.2 kodeksu cywilnego.

Art. 6882 Kodeksu cywilnego
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Temat podnajmu lokalu użytkowego został jest ponadto przedmiotem dwóch innych artykułów kodeksu cywilnego. Art. 668. § 1. wyjaśnia, w jakich sytuacjach najemca może dokonać podnajmu.

Art. 668. Kodeksu cywilnego
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Dodatkowo, art. 675. § 1. odnosi się do momentu zdawania lokalu będącego przedmiotem umowy najmu.

Art. 675. Kodeksu cywilnego
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Umowa podnajmu lokalu użytkowego.

Co jeśli podnajem lokalu użytkowego odbywa się bez zgody właściciela?

Mogłoby się wydawać, że wprost ustalony przepis dotyczący podnajmu lokalu użytkowego, a raczej jego złamanie może wiązać się z poważną karą. Okazuje się jednak, że nie kodeks cywilny wprostu nie przewiduje żadnych sankcji wobec najemcy. Co więcej, taki scenariusz nie upoważnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu. Jest to jedna z podstawowych różnic pomiędzy umową najmu mieszkania i lokalu użytkowego.

Oczywiście byłoby to również dość dziwne, jeśli najemca za taki czyn nie mógł ponieść jakichkolwiek konsekwencji. Skoro dana sytuacja opisana jest przez stosowne przepisy, brak kary byłby co najmniej zaskakujący. Co prawda wynajmujący w przypadku podnajmu lokalu użytkowego nie może bezpośrednio wypowiedzieć umowy, ale finalnie i tak może do tego dojść. Nie jest to jednak ani łatwe, ani przyjemne, ani szybkie.

Chcąc uniknąć takich sytuacji, wynajmujący już w momencie podpisywania umowy powinien zawrzeć w niej stosowny zapis. Jeśli nie wyraża zgody na podnajem lokalu użytkowego, informacja na ten temat powinna być jasno i konkretnie sformułowana. Dzięki temu właściciel zagwarantuje sobie pełnię możliwości, jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy w przypadku złamania zapisów lub egzekwowania kar umownych na taki wypadek. Pozwoli to również czarno na białym ustalić, jak wyglądają warunki współpracy pomiędzy oboma stronami.

Podnajem lokalu użytkowego musi zostać uzgodniony z właścicielem.

Podsumowanie

  1. Najemca nie ma prawa zdecydować się na podnajem lokalu użytkowego bez zgody właściciela.
  2. Zasady w tym zakresie wprost wynikają z przepisów kodeksu cywilnego.
  3. W kodeksie nie ma żadnych ustalonych sankcji, jeśli najemca postąpi inaczej.
  4. Wynajmujący powinien zawrzeć w umowie najmu stosowny zapis względem podnajmu lokalu użytkowego.

Jakiekolwiek starania ze strony najemcy w kontekście podnajmu lokalu użytkowego mogą zatem zakończyć się dwojako. Jeśli właściciel wyrazi na to zgodę, wówczas sprawa jest jasna – obie strony mogą tylko na tym skorzystać. W przeciwnym przypadku, gdy najemca złamie ustalony w umowie zapis, sankcja będzie co najmniej dotkliwa. Wszystko zależy od ustaleń na początku współpracy. Jedno jest pewne – samowolne działania bez wiedzy wynajmującego zawsze kończą się niekorzystnie dla przedsiębiorcy lub osoby będącej najemcą.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.

wzór umowy najmuPobierz umowę najmu pokoju
Umowa najmu mieszkania PDF  /  Umowa najmu pokoju PDF

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *