Remont lokalu użytkowego. Kto powinien za to zapłacić?
W trakcie trwania umowy najmu, każdorazowo wynajmowane pomieszczenie może ulec zniszczeniu, usterce lub awarii. Remont lokalu użytkowego może być dokonywany z powodu między innymi zabrudzenia ściany przez najemcę czy uszkodzenia przez niego instalacji elektrycznej. Zakres szkód z kolei może wynikać zarówno z przypadku, jak i celowego, nieroztropnego działania najemcy. Pytanie stojące w takiej sytuacji brzmi: kto powinien za to zapłacić?
Remont lokalu użytkowego – prawne uwarunkowania
Najważniejszą informacją w tym zakresie jest fakt, że strony umowy najmu samodzielnie mogą ustalić podział obowiązków w kwestii remontu lokalu użytkowego. Aspekt ten ma pierwszorzędne znaczenie i może być określony w dowolny sposób. Wynika to z orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 27 listopada 2012 roku (sygn. akt I ACa 830/12). Brak konieczności przestrzegania sztywnych ram prawnych spowodowano jest różnym przeznaczeniem lokali użytkowych.
Przepisy kodeksu cywilnego wchodzą w życie dopiero w momencie, gdy strony najmu nie ustaliły dokładnych warunków w kwestii remontu. Podobnie sprawa wygląda w sytuacji, kiedy wynajmujący i najemca nie zawarli w porozumieniu wszystkich niezbędnych informacji.
Remont lokalu użytkowego leżący w gestii najemcy
W myśl powyższych przepisów, najemca musi wykonać wszystkie czynności remontowe określone jako drobne nakłady. Zaliczają się do nich:
- drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
- malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
- drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, dopływu i odpływu wody.
Co ważne, listę drobnych nakładów można dowolnie poszerzać o inne czynności. Spowodowane to jest faktem, iż obie strony w racjonalny i rozsądny sposób oceniają, co jeszcze zalicza się do takiej kategorii napraw. Przyjęło się, że wszystkie elementy instalacji lub innych części pomieszczenia znajdujące się w ścianach w kontekście remontu lokalu użytkowego naprawia wynajmujący, zaś wystające ze ściany najemca.
Art. 681. Przykłady drobnych nakładów
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Remont lokalu użytkowego leżący w gestii wynajmującego
Obowiązki wynajmującego w zakresie remontu lokalu użytkowego zawierają tak naprawdę wszystkie czynności, które nie leżą w gestii najemcy. Szersze informacje na ten temat widnieją w art. 662 kodeksu cywilnego. Ponownie należy mieć na uwadze, że przepisy te nie są sztywne, a obie strony samodzielnie mogą dokonać podziału obowiązków.
Art. 662. Obowiązki i prawa stron umowy najmu
§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Istotne szczegóły przy podpisywaniu umowy
Podpisując umowę z najemcą wynajmujący musi mieć świadomość, że w pewnym momencie remont lokalu użytkowego będzie nieodzowny. Co prawda nie zawsze powoduje to gruntowne i poważne naprawy. Jakakolwiek ingerencja w ogólny wygląd pomieszczenia zaliczana jest jednak do tej kategorii. Z tego powodu jeszcze przed wcieleniem w życie warunków umowy należy ustalić wszelkie wymogi i zasady co do renowacji poszczególnych elementów lokalu.
Drogą ustaleń można na przykład przerzucić na najemcę obowiązek konserwacji systemów klimatyzacyjnych. Dodatkowo właściciel może wskazać firmę wykonującą tego typu usługi, za które zapłata będzie leżała w gestii osoby najmującej pomieszczenie. Przepisy nakazują również najemcy dbanie o sieć zasilającą w lokalu i inne wyposażenie.
Tak prozaiczny element lokalu, jak chodnik przed budynkiem okazuje się być niezwykle istotnym elementem ustaleń pomiędzy stronami najmu. Wynajmujący powinien zadbać, aby najemca dbał o jego stan i odśnieżał lub czyścił w przypadku opadów śniegu lub innych czynników. Jeżeli w budynku nie ma wspólnoty a pieszy złamie nogę w wyniku oblodzenia, wówczas wynajmujący bierze za to odpowiedzialność. Zawarcie informacji na ten temat w umowie pozwala zatem inaczej rozłożyć odpowiedzialność. Dokładne scharakteryzowanie tego, co powinien zawierać remont lokalu użytkowego z kolei znacznie upłynnia przebieg najmu.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
