Rozprawa o zaległy czynsz. Co w sytuacji sprzeciwu ze strony najemcy?
Przy okazji każdej umowy najmu może dojść do sytuacji, że wszelkie spory należy rozstrzygnąć drogą sądową. Jednym z przykładów jest rozprawa o zaległy czynsz, która od wynajmującego nie wymaga zbyt wielu skomplikowanych ruchów. Problemy mogą się zacząć w momencie, gdy najemca wniesie sprzeciw wobec nakazu. Wówczas wiele zaley od tego, jakie zostaną postawione argumenty przeciwko właścicielowi lokalu.
Sprzeciw.. i co dalej?
Każda rozprawa o zaległy czynsz zakłada, że najemca ma dwa tygodnie na złożenie ewentualnego sprzeciwu od nakazu zapłaty. Przyjmuje on formę pisma procesowego, stanowiącego środek zaskarżenia tego nakazu. Co ciekawe, jest on wystawiany bez konieczności odbywania samej rozprawy i bazuje jedynie na twierdzenia zawarte w pozwie. Jeśli pozwany nie złoży sprzeciwu w wymaganym czasie, wówczas uprawomocnia on się i daje wynajmującemu możliwość wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Jeżeli najemca wypełni okres dwóch tygodni od wręczenia nakazu i w tym czasie wniesie swój sprzeciw, sprawa zyskuje nowy bieg. Wówczas nakaz zapłaty ulega uchyleniu, a cały spór jest ponownie rozpatrywany przez sąd. Konieczne jest wyznaczenie terminu rozprawy o zaległy czynsz, na której ma dojść do wyjaśnienia całego procederu.
Przygotowanie do rozprawy o zaległy czynsz
W momencie złożenia sprzeciwu przez pozwanego (najemcę), wynajmujący (strona powodowa) otrzymuje jego odpis. W ten sposób Sąd daje możliwość właścicielowi lokalu przygotowania się do rozprawy o zaległy czynsz w oparciu o postawione argumenty. Co więcej, w jego gestii z reguły należy również złożenie pisma procesowego. Daje to okazję do przedstawienia kolejnej porcji dowodów, wyrazić polemikę wobec sprzeciwu najemcy czy też wskazać inne okoliczności potwierdzające słuszność wniesienia całej sprawy na drogę sądową.
Reasumując, w piśmo procesowym znajdują się wszystkie odpowiedzi na sprzeciw i zarzuty stawiane przez pozwanego. Z reguły okres na wykonanie tej czynności wynosi 14 dni od złożenia takiego pisma. Co ważne – okres ten liczy się od momentu odbioru fizycznego listu z sądu.
Rozprawa o zaległy czynsz – możliwe do powołania dowody
Przygotowując pismo przygotowawcze, wynajmujący ma możliwość powołania kilku istotnych dowodów. Ich treść uzależniona jest jednak od faktycznego stanu sprawy i argumentów, jakie postawił pozwany. Po stronie właściciela nieruchomości leży możliwość powoływania dowodów z zeznań świadków, a także z dokumentów prywatnych.
Art. 245 Kodeksu cywilnego. Postępowanie dowodowe
Dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
Szeroko polecanym krokiem przy składaniu pisma jest dodanie wydrukowanej korespondencji mailowej/SMS-owej, z której wynika okoliczność wzywania do zapłaty. Dokumentami prywatnymi w takiej sytuacji są wszelkie pisma, listy czy notatki, sporządzane przez wynajmującego osobiście. Ważne – nie mogą to być dokumenty pochodzące z urzędu lub innej instytucji.
Do grona dowodów można ponadto zaliczyć opinię biegłego sądowego, choć w tym przypadku będzie się to wiązało ze sporymi kosztami. Okazuje się on być niezwykle pomocny w sytuacjach, gdy pozwany nie zgadza się na zarzuty dotyczące wysokości dochodzonego roszczenia. Chcący przekonać organy do swojej racji najemca może wykazać, że zaległości nie wykazano na podstawie załączonych do pozwu dokumentów.
Treść pisma przygotowawczego
Podstawową informacją, jaka powinna się znaleźć w pismie przy rozprawie o zaległy czynsz jest wniosek o podtrzymanie twierdzenia pozwu i wniesienie zasądzenie wskazanych w nim kwot. Następnie w razie konieczności należy przedstawić wszystkie posiadane dowody, zaś w uzasadnieniu wynajmujący powinien przedstawić swoją argumentację wobec twierdzeń pozwanego. Pismo przygotowawcze przygotowuje się we własnym zakresie; nie ma tutaj zastosowania żaden urzędowy formularz.
Wynajmujący musi ponadto dotrzymać 14-dniowego okresu, podczas którego musi złożyć takie pismo. W tym czasie wynajmujący powinien je złożyć w sądzie lub placówce Poczty Polskiej. W przypadku przekroczenia tego terminu, organ rozstrzygający uzna to za spóźnienie i nie podejmie się rozpatrywania sprawy. Wówczas nie bierze się pod uwagę jakichkolwiek twierdzeń i dowodów wynajmującego, co wynika z faktu niedotrzymania terminu złożenia pisma.
Rozprawa o zaległy czynsz – przebieg
Po skutecznym wniesieniu pisma przygotowawczego przez wynajmującego, sąd wyznacza termin rozprawy o zaległy czynsz. Uczestnikami są obie strony sporu oraz ewentualni świadkowie. Sędzia ma za zadanie przesłuchać wszystkich obecnych na sali świadków, zaś pozwany i strona powodowa mogą zadawać im pytania. Następnie przesłuchiwanie przechodzi na głównych zainteresowanych. W tym momencie rozgrywa się cała ,,akcja” – stronom przedstawiane są wszystkie niezbędne fakty i dodatkowo odbywa się kolejna sesja pytań do każdej ze stron. Warto się do niej przygotować, aby być gotowym na wszelkie możliwe scenariusze.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
