Wynajem mieszkania na pokoje a ustawa o ochronie praw lokatorów
Przedsiębiorcy zajmujący się masowym wynajmowaniem mieszkań prędzej czy później na swojej drodze napotkają mniejsze lub większe problemy. Mogą one dotyczyć między innymi nieuczciwych i niesłownych najemców lub uciekania od odpowiedzialności za straty w lokalu. Wiele takich spraw, a właściwie sposobów ich rozwiązania upatruje się w zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Niektórzy wynajmujący zastanawiają się, czy wynajem mieszkania na pokoje ma jakiekolwiek odniesienie w tym akcie. Jak jest w rzeczywistości?
Z czego może wynikać problem?
Osoba, która wynajmuje kilkanaście mieszkań jednocześnie może stanąć przed koniecznością zmierzenia się z tego typu sytuacją:
Jedno z mieszkań wynajmowane jest trzem studentom. Ich podejście do warunków umowy nie jest zbyt profesjonalne – nie płacą na czas czynszu, a ponadto bardzo często zapraszają dodatkowe osoby na noc, przez co tak naprawdę lokum zamieszkiwane jest przez większą liczbę osób, niż wynika to z umowy najmu. Wynajmujący chciał w niej zawrzeć krótki okres najmu w przypadku problemów. Studenci jednak świadomie odwołują się do ustawy o ochronie praw lokatorów, udowadniając, że nie ma takiego prawa. Wskutek tego właściciel podjął decyzję o wynajmie mieszkania na pokoje. Dzięki temu nie musi się martwić ustawą, ponieważ nie dotyczy ona pokojów lub miejsc w pokojach.
Czy wynajmujący rzeczywiście nie musi się niczego obawiać, kiedy rozpoczyna wynajem mieszkania na pokoje? Czy w takiej sytuacji grupa studentów bądź innych lokatorów może być brana pod uwagę przy stosowaniu ustawy o ochronie praw lokatorów?
Wynajem mieszkania na pokoje i stosowanie ustawy
Teoretycznie stanowisko wynajmującego w powyżej opisanej sytuacji jest poprawne. Ustawa nie zawiera żadnych wzmianek o pokojach czy miejscach w pokojach, a jedynie w lokalach. Wskutek tego zasadanym byłoby stwierdzić, że może on robić to co chce. Należy jednak przyjrzeć się sprawie nieco głębiej, aby dowiedzieć się, że w takim przypadku wynajmujący nie będzie miał aż takiej swobody działania.
Pierwszy etap rozumienia tej sprawy znajduje się w Art. 1 U stawy o ochronie praw lokatorów. W jego myśl, reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów. Definicja lokatora z kolei znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 1) tej ustawy. Jest nim każda osoba, będąca najemcą lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
art. 2 ust. 1 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
Powyższy zapis dokładnie przedstawia zakres rozumienia wynajmu mieszkania na pokoje, a także osoby najemcy. W opisanej powyżej historii jasno wskazano, że wynajmujący podpisał z grupą studentów umowę najmu. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy dotyczy ona całego mieszkania czy tylko poszczególnych pokojów. W każdej z tych form najemcy w pełni korzystają z innych elementów, takich jak kuchnia czy toaleta, płacąc za to czynsz.
Reasumując – w myśl ustawy, pokój jest częścią lokalu będącego przedmiotem umowy najmu. Wynajem mieszkania na pokoje zatem nie upoważnia właściciela do stosowania odrębnych, własnych ustaleń.
Dokładne określenie wynajmu mieszkania na pokoje
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję słowa ,,lokator”. Znaleźć w niej ponadto można między innymi informację, jak należy rozumieć pojęcie ,,lokal”. Znajduje się ona w art. 2 ust. 1 pkt 4) tej ustawy.
art. 2 ust. 1 pkt 4) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych
Decydując się na wynajem mieszkania na pokoje studentom, z góry należy zakładać, iż nie będzie to ,,krótkotrwały pobyt osób”. W zdecydowanej większości przypadków, zawarcie umowy z tego typu grupą osób ustala się na okres jednego roku akademickiego (np. od października do 30 września). Daje to wynajmującemu zdecydowanie łatwiejszą drogę do zaplanowania kolejnych inwestycji, a także spokojnego poszukiwania kolejnych najemców.
Podejmując decyzję o wynajmie mieszkania na pokoje, wynajmujący ma zatem podane jak na tacy, do jakich celów może być ono wykorzystywane. Są nimi przesłanki wyłącznie mieszkaniowe, odpowiadające standardowemu przebywaniu w lokalu. Właściciele bardzo często zawierają w umowach informacje, wedle których najemcy nie mogą m.in. organizować imprez czy dokonywać jakichkolwiek zmian czy remontów.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
