Wynajem mieszkania na pokoje a prawa lokatorów

Najważniejsze informacje

Wynajem mieszkania na pokoje – odpowiedź w skrócie

Wynajem mieszkania na pokoje jest jednym ze sposób dla wynajmujących, aby w razie konieczności mieć większe pole do popisu wobec najemców. Czy aby na pewno?

Przedsiębiorcy zajmujący się masowym wynajmowaniem mieszkań prędzej czy później na swojej drodze napotkają mniejsze lub większe problemy. Mogą one dotyczyć między innymi nieuczciwych i niesłownych najemców lub uciekania od odpowiedzialności za straty w lokalu. Wiele takich spraw, a właściwie sposobów ich rozwiązania upatruje się w zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Niektórzy wynajmujący zastanawiają się, czy wynajem mieszkania na pokoje ma jakiekolwiek odniesienie w tym akcie. Jak jest w rzeczywistości?

Z czego może wynikać problem?

Osoba, która wynajmuje kilkanaście mieszkań jednocześnie może stanąć przed koniecznością zmierzenia się z tego typu sytuacją:

Jedno z mieszkań wynajmowane jest trzem studentom. Ich podejście do warunków umowy nie jest zbyt profesjonalne – nie płacą na czas czynszu, a ponadto bardzo często zapraszają dodatkowe osoby na noc, przez co tak naprawdę lokum zamieszkiwane jest przez większą liczbę osób, niż wynika to z umowy najmu. Wynajmujący chciał w niej zawrzeć krótki okres najmu w przypadku problemów. Studenci jednak świadomie odwołują się do ustawy o ochronie praw lokatorów, udowadniając, że nie ma takiego prawa. Wskutek tego właściciel podjął decyzję o wynajmie mieszkania na pokoje. Dzięki temu nie musi się martwić ustawą, ponieważ nie dotyczy ona pokojów lub miejsc w pokojach.

Czy wynajmujący rzeczywiście nie musi się niczego obawiać, kiedy rozpoczyna wynajem mieszkania na pokoje? Czy w takiej sytuacji grupa studentów bądź innych lokatorów może być brana pod uwagę przy stosowaniu ustawy o ochronie praw lokatorów?

Wynajem mieszkania na pokoje i stosowanie ustawy

Teoretycznie stanowisko wynajmującego w powyżej opisanej sytuacji jest poprawne. Ustawa nie zawiera żadnych wzmianek o pokojach czy miejscach w pokojach, a jedynie w lokalach. Wskutek tego zasadanym byłoby stwierdzić, że może on robić to co chce. Należy jednak przyjrzeć się sprawie nieco głębiej, aby dowiedzieć się, że w takim przypadku wynajmujący nie będzie miał aż takiej swobody działania.

Pierwszy etap rozumienia tej sprawy znajduje się w Art. 1 U stawy o ochronie praw lokatorów. W jego myśl, reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów. Definicja lokatora z kolei znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 1) tej ustawy. Jest nim każda osoba, będąca najemcą lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

art. 2 ust. 1 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

Powyższy zapis dokładnie przedstawia zakres rozumienia wynajmu mieszkania na pokoje, a także osoby najemcy. W opisanej powyżej historii jasno wskazano, że wynajmujący podpisał z grupą studentów umowę najmu. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy dotyczy ona całego mieszkania czy tylko poszczególnych pokojów. W każdej z tych form najemcy w pełni korzystają z innych elementów, takich jak kuchnia czy toaleta, płacąc za to czynsz.

Reasumując – w myśl ustawy, pokój jest częścią lokalu będącego przedmiotem umowy najmu. Wynajem mieszkania na pokoje zatem nie upoważnia właściciela do stosowania odrębnych, własnych ustaleń.

Dokładne określenie wynajmu mieszkania na pokoje

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję słowa ,,lokator”. Znaleźć w niej ponadto można między innymi informację, jak należy rozumieć pojęcie ,,lokal”. Znajduje się ona w art. 2 ust. 1 pkt 4) tej ustawy.

art. 2 ust. 1 pkt 4) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych

Decydując się na wynajem mieszkania na pokoje studentom, z góry należy zakładać, iż nie będzie to ,,krótkotrwały pobyt osób”. W zdecydowanej większości przypadków, zawarcie umowy z tego typu grupą osób ustala się na okres jednego roku akademickiego (np. od października do 30 września). Daje to wynajmującemu zdecydowanie łatwiejszą drogę do zaplanowania kolejnych inwestycji, a także spokojnego poszukiwania kolejnych najemców.

Podejmując decyzję o wynajmie mieszkania na pokoje, wynajmujący ma zatem podane jak na tacy, do jakich celów może być ono wykorzystywane. Są nimi przesłanki wyłącznie mieszkaniowe, odpowiadające standardowemu przebywaniu w lokalu. Właściciele bardzo często zawierają w umowach informacje, wedle których najemcy nie mogą m.in. organizować imprez czy dokonywać jakichkolwiek zmian czy remontów.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.