Księga wieczysta – wszystko co musisz wiedzieć

Księga wieczysta jest dla nieruchomości tym, czym dowód rejestracyjny dla samochodu.  Każdy potencjalny nabywca czy inwestor planując zakup nieruchomości, prędzej czy później spotka się z tym pojęciem.

Bez wątpienia, księga wieczysta to jedno z podstawowych i zarazem najistotniejszych źródeł informacji dotyczących domu czy mieszkania. Jej sprawdzenie stanowi obowiązkowy punkt przed dokonaniem transakcji. Inwestowanie w nieruchomości, a znajomość aspektów dotyczących księgi wieczystej to punkt obowiązkowy.

W szczególności o tym co zawiera, jak ją znaleźć czy jak założyć, dowiesz się w poniższego artykułu.

Czego dowiemy się z księgi wieczystej?

Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument zawierający niezbędne dane o stanie prawnym pojedynczej nieruchomości. Uzyskamy z niej m.in. informacje dotyczące bieżącego właściciela, adresu, powierzchni oraz przeznaczenia nieruchomości, jak również nałożonych hipotek.   Jedynie wgląd do księgi wieczystej przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży może zapewnić bezpieczeństwo transakcji. 

Działy księgi wieczystej

Budowa księgi wieczystej nie jest skomplikowana. W skład wchodzą cztery główne działy, z których każdemu przypisany jest konkretny rodzaj informacji. Budowa księgi wieczystej pozostaje taka sama, bez względu na rodzaj nieruchomości – czy jest to mieszkanie, dom, działka czy też lokal użytkowy.

Dział I KW – informacje o nieruchomości

W tym dziale odnajdziemy podstawowe informacje takie jak adres czy powierzchnia nieruchomości oraz bardziej szczegółowe np. liczba kondygnacji i pomieszczeń. Poza tym, w dziale I znajduje się zestawienie praw przysługujących danej nieruchomości względem sąsiednich.

Dział II KW – informacje o właścicielu

Ta część księgi wieczystej mówi głównie o tym, kto ma prawo dysponować daną nieruchomością. W przypadku kilku właścicieli dowiemy się ile stanowią udziały każdego z nich.

Dział III KW – prawa i roszczenia

Ten dział dotyczy wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń, jakimi nieruchomość została obciążona. 

Dział IV – hipoteka

Wpis w tym dziale świadczy o zadłużeniu nieruchomości. Tutaj możemy sprawdzić czy na konkretnej nieruchomości nałożona jest hipoteka ze szczególnym uwzględnieniem rodzaju oraz wysokości waluty.

Planując zakup nieruchomości, największą uwagę należy zwrócić na dział III oraz IV. Brak wpisu w tych częściach stwierdza o niewystępowaniu ewentualnych obciążeń czy egzekucji.

Gdzie znaleźć księgę wieczystą?

Sprawdzenie księgi wieczystej nie może odbyć się bez znajomości jej numeru. W tym celu należy zgłosić się do sprzedającego nieruchomość, którą jesteśmy zainteresowani. Niepokój powinna wzbudzić w nas odmowa podania numeru. Może być to sygnał, że sprzedawca próbuje ukryć pewne informacje. W takiej sytuacji najlepiej zrezygnować z oferty.

Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza zasadę jawności. Aby móc przeglądać księgi wieczyste, nie trzeba posiadać specjalnych uprawnień. Udostępniane są dla każdego bezpłatnie.

Aktualizacją i prowadzeniem ksiąg wieczystych w wersji papierowej zajmują się sądy rejonowe. Właśnie do tego urzędu należy zwrócić się z wnioskiem, aby uzyskać dostęp do akt ksiąg wieczystych. Wgląd do zapisów możliwy jest jedynie w obecności pracownika sądu. 

Od kilku lat przeglądanie ksiąg zostało nieco ułatwione. Dzięki procesowi cyfryzacji występuje także możliwość sprawdzenia dokumentu online za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Obsługa elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych nie sprawia żadnych trudności, wymaga jedynie  wprowadzenia numeru księgi w odpowiednim polu.

Założenie księgi wieczystej

W Polsce założenie księgi wieczystej jest obowiązkowe dla każdego rodzaju nieruchomości (z wyjątkiem własnościowego prawa do lokalu). Na właścicielu nieruchomości spoczywa warunek, by treść była zgodna ze stanem faktycznym. 

Istnieją dwa sposoby założenia księgi wieczystej. W pierwszym przypadku może zrobić to notariusz, wyłącznie przy okazji innej czynności dotyczącej danej nieruchomości, np. sporządzania aktu notarialnego. Koszty notarialne podczas transakcji kupna-sprzedaży ponosi zazwyczaj kupujący. Składają się na nie:

  • opłata sądowa – 60 zł,
  • wpis prawa własności – 200 zł,
  • taksa notarialna – 200 zł plus VAT,
  • odpis aktu notarialnego – 6 zł plus VAT za każdą stronę odpisu.

Drugi przypadek polega na złożeniu odpowiedniego wniosku osobiście, w siedzibie sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości. Tutaj należy przygotować się na koszty związane z:

  • opłatą sądową – 60 zł,
  • wpisem prawa własności – 200 zł,
  • odpisem aktu notarialnego – 18 zł plus VAT.

Księga wieczysta – jakie problemy można napotkać?

Zapoznając się z treścią księgi wieczystej musimy koniecznie zweryfikować zapisy oraz wzmianki, by mieć pewność, że stan prawny nieruchomości nie uległ zmianie i transakcja będzie bezpieczna.

Jeśli księga wieczysta zawiera zapis o braku zgodności ze stanem faktycznym powinniśmy sprawdzić dane aktualnego właściciela innym sposobem. Ponadto, w tej sytuacji wzmianka powoduje wyłączenie zasady rękojmi, która chroni nabywcę, gdy właścicielem okaże się inna osoba niż wskazana w umowie.

Zupełnie inaczej wyglądają okoliczności, kiedy podpisujemy umowę świadomi nieprawidłowości zawartych w księdze. Wówczas nie chroni nas żadne prawo, pod warunkiem, że sąd potwierdzi takie zdarzenie.

W związku z tym, warto pamiętać o wnikliwej analizie wszystkich wpisów zawartych w księgach wieczystych, aby uniknąć poważnych konsekwencji.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, to sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.

wzór umowy najmuPobierz umowę najmu pokoju
Umowa najmu mieszkania  /  Umowa najmu pokoju

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *