Przedmiot umowy najmu. Co może nim być?
Choć zapewne wiele osób może o tym nie wiedzieć, przedmiot umowy najmu może stanowić wiele rzeczy, nie tylko nieruchomości. Z drugiej strony, wbrew powszechnej opinii, nie wszystkie prawa, usługi czy przedmioty można wynająć. Aspekt ten ma szczególne znaczenie w kontekście płynności obrotu gospodarczego. Z tego powodu jasnym powinno być, że większość przedmiotów, które nie mogą zostać wynajęte na podstawie umowy najmu, można sformalizować innymi umowami, na przykład dzierżawy.
Ustalenie dokładnego zakresu przedmiotów umowy najmu pomaga uniknąć wszelkich problemów czy niejasności, związanych z ich użytkowaniem. Zanim obie strony zawiążą współpracę, powinny przedstawić wszystkie warunki dotyczące korzystania z tych składników.
Regulacje dotyczące przedmiotu umowy najmu
Dokładny zakres tego, czym może być przedmiot umowy najmu określa art. 659 Kodeksu cywilnego. Drugi paragraf określa sposób, w jaki najemca powinien płacić za wynajętą rzecz.
Art. 659. Istota umowy najmu
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
W związku z art. 659, należy jednak mieć na uwadze, że przepisy dość znacząco ograniczają zakres rzeczy, które mogą być wynajęte. Dość zawiłe uwarunkowania w tym względzie wskazują, że rzeczą może być na przykład lokal. Wspomniano o tym w ustawie o ochronie praw lokatorów. Nie oznacza to jednak, że za przedmiot umowy najmu można uznać wszystkie rzeczy znajdujące się w przepisach. Z tego powodu bardzo często zastanawiamy się, co tak naprawdę może zostać wynajęte? Okazuje się, że praktycznie wszystko.
Co może stać się przedmiotem umowy najmu?
W przeważającej ilości przypadków, pierwsze skojarzenie związane z umową najmu dotyczy rzeczy nieruchomych, a więc nieruchomości. Dzieje się tak z uwagi na fakt, że tego typu umowy mają bardzo duże znaczenie w kontekście obrotu gospodarczego i obecnie w dużym stopniu oddziałują na rynek. Przedmiotem umowy najmu może być kilka rodzajów nieruchomości, np. nieruchomości gruntowe, budynkowe czy lokalowe. Ostatnia z tych grup stanowi odrębną część budynku, wynajmowaną najczęściej w celach komercyjnych.
Z drugiej strony, kolejnym dość częstym przedmiotem umowy najmu są rzeczy ruchome, takie jak samochód, rower, motocykl czy skuter. Teoretycznie nie mają one większego znaczenia w kontekście obrotu gospodarczego, niemniej według statystyk, są one jednym z najczęstszych rodzajów wynajmowanych rzeczy. Co ważne, warunki wynajmu w ich przypadku są bardzo podobne, jak przy nieruchomościach.
Część rzeczy jako przedmiot najmu
Nieruchomości są jedną z rzeczy, które mogą stać się przedmiotem umowy najmu. Rzecz jasna są one najczęściej kojarzone z wynajmowaniem. Dzieje się tak z uwagi na niezwykle nasycony rynek i nieustannie rosnące ceny za mieszkania. Co jednak ważne, nieruchomości wcale nie muszą być przedmiotem umowy najmu w całości. Oznacza to, że pod wynajem może podlegać część tej rzeczy, niezależnie od rodzaju nieruchomości stanowiącej podstawę umowy.
Czym w takiej sytuacji będzie część nieruchomości gruntowej? Na przykład fragmentem większej działki, przeznaczonym do celów mieszkaniowych, budowlanych lub komercyjnych. A co z nieruchomościami w postaci budynku? W tym przypadku przedmiotem umowy najmu również może być jego część. Może nim być konkretny lokal lub pomieszczenie, stanowiące część składową całej nieruchomości. Ponadto do grona takich ,,części” przedmiotów można zaliczyć fragment powierzchni biurowej, przeznaczony np. dla pracowników outsourcingowych czy powierzchnię ściany budynku, na której firma planuje zamieścić swój baner reklamowy.
Formalności związane z przedmiotem umowy najmu
Każdorazowo przy podpisywaniu umowy najmu, niezbędne jest zamieszczenie w niej dokładnych informacji na temat wynajmowanej rzeczy. Pomaga to uniknąć nieporozumień dotyczących zakresu korzystania z tej rzeczy i ewentualnego późniejszego jej zdawania. Zasadniczo zakres danych, jakie należy podawać w umowach uzależniony jest od przedmiotu umowy najmu. I tak:
- Umowa najmu ruchomości – w jej treści należy zawrzeć podstawowe dane, takie jak nazwa rzeczy, jej rok produkcji, numer seryjny, funkcje i właściwości,
- Umowa najmu nieruchomości – należy zawrzeć informacje o powierzchni w metrach kwadratowych lub wskazać określone pomieszczenia lub piętra w budynku, będące przedmiotem umowy najmu.
W drugim przypadku, kiedy przedmiotem umowy najmu są nieruchomości, konieczne należy również wspomnieć o przedmiotach stanowiących wyposażenie danego lokalu. Są nimi między innymi sprzęt komputerowy, wyposażenie kuchenne czy meble pozostawione na użytek najemcy. Stosowne zapisy w umowie pozwalają uniknąć jakichkolwiek problemów względem użytkowania danej rzeczy, a także pomagają rozwiązać wszelkie spory czy niejasności. Jest to ważne dla obu stron, jednak to przede wszystkim wynajmującemu powinno bardziej zależeć na tym, aby dowiedzieć się, z czego może korzystać.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
