Jak powinna wyglądać umowa najmu?
Zastanawiając się, jak powinna wyglądać dobra umowa najmu, przede wszystkim należy ustalić jej strony. Istota poprawnego sporządzenia tego dokumentu jest niezwykle ważna z kilku konkretnych powodów. Dotyczą one głównie rozstrzygania ewentualnych sporów, kończących się postępowaniem sądowym. Stosowanie się do kilku wskazówek może pomóc uniknąć jakichkolwiek kłopotów.
Dane najemcy w dobrej umowie najmu
Zdecydowana większość umów na polskim rynku dotyczy zawiązywania współpracy z osobami fizycznymi. W takiej sytuacji z ratunkiem przychodzi Internet. Przynajmniej w teorii umowa najmu powinna w takiej sytuacji zawierać kilka podstawowych informacji, zaś jej szablon może wyglądać następująco:
- Imię i nazwisko …….. zamieszkały/a w …….. przy ul. ………, legitymujący się dowodem osobistym nr …….., telefon ……..
Tego typu szablony posiadają jednak jedną zasadniczą wadę. Ich twórcy zapominają o poinformowaniu, iż umowa najmu mieszkania powinna posiadać rubrykę do wpisania numeru PESEL najemcy. Niewiedza w tym temacie okazuje się być w wielu sytuacjach sporą przeszkodą, dającą efekt w postaci niemożności łatwego rozstrzygnięcia sporu w przypadku wejścia na drogę sądową.
Jeżeli najemca nie płaci czynszu w stosownym czasie i wynajmujący skieruje wobec niego postępowanie, Sąd będzie miał wątpliwości co do zasadności takiej umowy.
Dlaczego umowa najmu powinna posiadać rubrykę na PESEL?
Zamieszczane w umowie najmu informacje na temat najemcy są niejako jego identyfikatorami, ale to właśnie numer PESEL stanowi podstawę przy rozstrzyganiu jakichkolwiek spornych sytuacji. Swoje uzasadnienie znajduje to w odniesieniu do dowodów osobistych. Z reguły są one wydawane na okres 10 lat i jeżeli najemca wystąpi o nowy dokument tożsamości, nawet umowa najmu okazjonalnego posiada w swojej treści nieaktualny numer serii.
Co więcej, konieczność zamieszczenia PESEL-u odnosi się również do zmian życiowych najemcy. Jeśli wejdzie on w związek małżeński i dokona zmiany nazwiska lub wróci do poprzedniego po rozwodzie, wówczas w umowie również znajdują się nieaktualne dane. Niezależnie od jakichkolwiek sytuacji, posiadanie numeru PESEL najemcy nie naraża wynajmującego na nieaktualność informacji na jego temat.
Reasumując, posiadanie identyfikatora PESEL jest niezbędne w umowie najmu. Dzięki niemu właściciel nieruchomości jest w stanie wykazać tożsamość najemcy, jak i wszystkich innych osób wpisanych w umowę. W pewnych sytuacjach podanie tego numeru jest również wymogiem. Ma to miejsce w pozwie i postępowaniu egzekucyjnym wszczynanym u komornika. W obu tych przypadkach wynajmujący jest zobowiązany przedstawić numer PESEL dłużnika. Z tego też powodu jest tak ważne, aby zadbać o ten aspekt zaraz przy podpisywaniu umowy najmu.
Umowa najmu mieszkania ze spółką z o.o.
Idealnym przykładem, obrazującym konieczność uzyskania dokładnych informacji o najemcy jest umowa zawierana ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. W takiej sytuacji na pomoc wynajmującemu przychodzi KRS (Krajowy Rejestr Sądowy), który pomaga określić osobę mogącą złożyć oświadczenie woli w imieniu spółki. W niektórych przypadkach może nią być tylko prezes zarządu, zaś w innych do tej roli upoważnieni są również jej prokurenci. Co więcej, rejestr pozwala uzyskać szereg innych informacji związanych na przykład z sytuacją finansową podmiotu.
Umowa najmu ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością również powinna mieć stosowny schemat i zawierać kilka istotnych informacji. Przykładowy szablon znajduje się poniżej.
Nazwa spółki ……….. z siedzibą w …………. przy ul. ………., wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w ………… Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS …….., NIP ………., REGON ……….., kapitał zakładowy w wysokości ……….., reprezentowaną przez:
…………. – Prezes Zarządu,
…………. – Wiceprezes Zarządu
(aktualny odpis z KRS stanowi załącznik do umowy)
Umowa najmu mieszkania w przypadku małżonków
Jeżeli najemca lokalu są małżonkowie, w pewnym momencie i w takim wypadku może dojść do nieplanowanych problemów. Przykładowa sytuacja zakłada, że ich relacje przez pewien czas układają się bardzo dobrze i nie mają żadnych zaległości. Kłopoty mogą się zacząć w momencie ich rozwodu. Jedna ze stron, która nie została wpisana do umowy, może wówczas zaprzestać płacenia czynszu, odrzucając jednocześnie wszelkie nakazy zapłaty. Nie oznacza to jednak, że stosunek najmu się z nią nie nawiązał.
Art. 680. Kodeksu cywilnego. Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
